Продаем недвижимость с долгами: квартиру, дачу и гараж в придачу

Продажа квартиры или другого имущества с долгами, например, по коммуналке, законом не запрещена. Однако есть некоторые нюансы, которые могут помешать сделке.

Недвижимость с долгами кажется неподъемным грузом: пока не разберешься с задолженностями, продать ее не сможешь. На что влияет долг за коммуналку при продаже квартиры или неуплата членских взносов за гараж и дачу? Рассматриваем все варианты продажи недвижимости с долгами.

Особенности продажи квартир с коммунальными долгами

Практика показывает, что продавцы в большинстве своем честно признаются при продаже квартиры, что у них есть коммунальные долги. Однако покупателю не стоит верить на слово, все сведения нужно проверять.

Если есть долг по ЖКХ и капитальному ремонту, то продать недвижимость можно, для этого есть три варианта решения проблемы, каждый из которых закрепляется в договоре.

1. Продавец получает от покупателя задаток и самостоятельно погашает все долги.
2. Покупатель закрывает задолженность, но сумма сделки уменьшается на сумму долга.
3. Проводится сделка, продавец получает деньги и рассчитывается по долгам.

В любом случае все должно быть прописано в договоре, каждый шаг, все суммы, что долг гасит именно покупатель за такие-то услуги, в таком-то объеме.

Стоит знать, что при продаже квартиры с долгами ЖКХ оформить ипотеку у покупателя, скорее всего, не получится. Банки не дают кредит на такое проблемное жилье. Поэтому решать вопрос придется до подачи документов на выдачу ипотеки.

В общем случае вы должны знать, что долг по квартплате при продаже квартиры остается на старом владельце, переходит на нового собственника только долг по капремонту. Поэтому по закону даже после покупки решать вопросы с задолженностями нужно с бывшим собственником. Однако и долги по капитальному ремонту могут быть внушительными, и лучше о таких нюансах знать заранее.

Можно ли продать участок с долгом по членским взносам

Взносы по СНТ, так же как и коммунальные платежи, – обязанность собственника. Как правило, они собираются председателем садоводческого некоммерческого товарищества для:

• содержания имущества общего пользования;
• охраны;
• вывоза мусора;
• благоустройства;
• ремонта сетей;
• обеспечение пожарной безопасности.

Что происходит с взносами:

1. Взнос оплачивает только член товарищества (стать им можно только после покупки участка или дома с участком, необходимо подать документы в правление, провести собрание, где будет принято решение о новом члене садоводства).
2. Продавать недвижимость с долгами по взносам не запрещено (в законе № 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества» ничего не сказано на эту тему, продавец и покупатель должны прийти к соглашению перед сделкой, если в договоре не будут прописаны условия оплаты долгов, то все неоплаченные взносы должен погасить продавец).
3.  Правление СНТ может взыскивать долги по взносам только через суд (статья 14 закона № 217, получив решение суда по иску или судебный приказ).

Если на гараже долг по кооперативу

С кооперативными гаражами похожая история. Взносы платятся раз в год, председатели могут их менять,а договоры с кооперативом часто даже не подписываются. Поэтому если возникнут вопросы по оплате долгов после продажи гаража, то разбираться с ними должен сам кооператив через суд с бывшим владельцем.

Для нового собственника эти неуплаты не важны, а практика показывает, что правление гаражных кооперативов не жаждет начинать судебные тяжбы, даже если человек годами не платил за гараж.

Как проверить недвижимость на наличие долгов

Если покупатель не хочет заниматься разбирательствами и боится долгов, хочет купить «чистую» во всех отношениях недвижимость, то все нужно проверять. Ведь ни для кого не секрет, что управляющие компании неохотно идут навстречу и, например, открывают новый лицевой счет собственнику, чтобы долги оставались на старом счете. Управление СНТ дает понять, что отключит электроэнергию, если не будут оплачены долги. В общем, это все нервы, время и лишняя бумажная волокита – доказывай, что ты не «верблюд».

Что нужно сделать покупателю:

• во-первых, пообщаться собственником недвижимости и выяснить, как он приобретал ее;
•  просмотреть правоустанавливающие документы (в документах на квартиру указывается, каким образом она куплена);
• посмотреть квитанции за коммунальные услуги, оплату взносов (старые долги всегда прописываются в квитанциях);
• получить выписку из ЕГРН (в документе будут отражаться все обременения, которые есть на объекте: права третьих лиц, аресты, залог, если в пункте 4 ничего не прописано, значит, недвижимость «чистая»).

Проверить долги продавца можно на сайте ФССП по ФИО и дате рождения. В базе отображаются все виды задолженностей: от долгов по ЖКХ до налогов, правда, , если на должника уже подали в суд. Например, пока управляющая компания не подаст на взыскание, в базе приставов долг не отобразится.

Советы продавцу

Если вы хотите продать недвижимость с долгами, в первую очередь, честно расскажите потенциальному покупателю о наличии задолженностей.

Обязательно составляйте такой договор купли-продажи, который будет устраивать обе стороны, в документе нужно отразить:

• сумму сделки;
• сумму долга;
• ответственного за оплату долга;
• этап, на котором долг должен быть закрыт;
• сроки для погашения задолженностей;
• гарантии для обеих сторон, что сделка не будет расторгнута или признана недействительной.

Долговые обязательства – обширная тема, и для покупателя, и для продавца их наличие нежелательно. Если вы хотите продать недвижимость с долгами, чтобы погасить их и не видите другого способа решить проблему, обращайтесь к нашим юристам.

Специалисты компании «КредитаНет» проанализируют вашу ситуацию и помогут найти выход. Возможно, вам подходит процедура банкротства, в которой можно списать основные долги, в том числе, по ЖКХ. Просто позвоните нам и запишитесь на консультацию, это бесплатно.