Как продать квартиру с долгами – на раз, два, три

Что делать, если нужно продать квартиру, а на ней висит долг по коммуналке? Разбираемся, какие есть варианты, чтобы покупатель не сбежал и что говорит закон.

Продажа квартиры с долгами кажется нереальным мероприятием, однако, с точки зрения закона и особенностей сделки – все решаемо. Какие есть варианты продажи, как правильно ее оформить на бумаге и какой способ проведения сделки выбрать? Вопросов много, ответим на все.

А что так можно было

Продать квартиру с долгами по коммунальным платежам можно, скорее всего сделку зарегистрируют. Основанием для этого являются статья 153 ЖК РФ и статья 223 ГК РФ: лицевой счет оформляется на объект, а коммунальные платежи закрепляются за человеком. Оплата и задолженности – обязанность человека.

Платить по счетам новый хозяин должен с момента получения права собственности. Поэтому на него не распространяются старые долги, кроме взносов за капремонт – статья 158 ЖК РФ.

Конечно, покупатели в курсе дел, знают законы, консультируются перед сделкой и понимают, что не так страшны долги по ЖКХ, но никто не хочет разбираться и спорить с управляющей компанией. Ведь в большинстве случаев приходится решать вопрос с долгом через суд, а на это требуется время и деньги.

Управляющей компании лень делать перерасчет, работать по закону, искать должника, проще – свалить все долги на нового собственника. Вывод напрашивается сам собой: продать квартирус долгом сложно, желающих не будет. Привлечь клиентов можно ценой, но это спорный момент, особенно если долг за коммуналку большой. Ведь с ним все равно придется разбираться, а может и списывать в банкротстве.

Варианты продажи квартиры с долгами 

Как убедить покупателя приобрести квартиру с долгами по коммуналке? Есть три прозрачных способа, на которые он может согласиться.

Способ №1 рассчитаться с долгом с задатка

Допустим, долг по ЖКХ составляет 300000 рублей, а цена квартиры – 6 млн. рублей. Продавец и покупатель оформляют соглашение о задатке, где прописывается сумма и цель оплаты – деньги идут в счет погашения долга за коммунальные услуги.

Задаток является частью стоимости недвижимости – статья 380 ГК РФ, поэтому продавцу нужно предоставить покупателю справку об оплате долга, отсутствии задолженности и получить уже после сделки по договору 5,7 млн. рублей.

С другой стороны, задаток – это обеспечение сделки, т.е. она должна состояться, если одна из сторон вносит задаток, а другая его принимает – статья 381 ГК РФ. Если продавец решит разорвать сделку, он обязан вернуть деньги покупателю в двойном размере. Если покупатель откажется от сделки, то сумма задатка остается продавцу. Поэтому здесь нужно сопоставлять сумму долга и сумму задатка. Обычно, задаток достигает 100000 рублей, а если долгов больше… Стоит ли игра свеч?

Способ №2 погасить долг после сделки

Чтобы продать квартиру с долгами, придется уступить в цене, по-другому не получится. Пусть квартира стоит 6 млн. рублей, а долг по ЖКХ составляет 300000 рублей.

Сделка оформляется, а деньги в банковские ячейки кладут следующим образом: в одну ячейку – сумму за квартиру 5,7 млн. рублей, а в другую – 300000 рублей на погашение задолженности.

Порядок получения этих двух сумм прописывается в договоре: продавец получил деньги из второй ячейки после регистрации сделки, а из первой (оставшуюся сумму за квартиру) – после погашения долга по коммуналке.

Договор купли-продажи регистрируется через Росреестр и получает необходимую отметку. Продавец с договором идет в банк, где ему выдают деньги на оплату задолженности, он все оплачивает и предоставляет документы в банк – получает вторую сумму.

Это привлекательный для покупателя способ, так как все расчеты он ведет с продавцом через банк, все указано в договоре, он защищен. Конечно, если нет ипотеки, поскольку банки не любят долгов по ЖКХ, но все можно уточнить заранее – дадут ли кредит под такую сделку.

Для продавца больше минусов: лишние бумаги и затраты на ячейки (платит за них именно он, ведь проблемы с долгами у него, покупатель ему как бы уступает).

Способ №3 продать квартиру вместе с долгом

Оставим в нашем примере те же цифры: 300000 рублей долг, 6 млн. – цена недвижимости.

Перевести долг на покупателя можно согласно статье 391 ГК РФ, сумму долга как бы списывается со стоимости, т.е. в договоре указываются три важных пункта:

• стоимость договора – 5,7 млн. рублей;
• обязанность покупателя оплатить долг в размере 300000 рублей ТСЖ «Чайка» и ООО «Газпромрегионгаз» по 150000 рублей соответственно (к примеру);
• дату выплаты долга, например, в течение 15 дней после регистрации сделки или подписания договора.

По этому способу можно продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, и процедура упрощается для продавца – меньше собирать бумаг и меньше бегать, и деньги он получает сразу.

Для покупателя есть нюансы опять же с ипотекой: договор с подобными условиями банки не любят, нотариусы тоже неохотно регистрируют такие сделки (каждый второй отказывается). Плюс ко всему управляющая компания как кредитор должна дать согласие на перевод долга, а она может тоже отказаться подписывать акт.

Когда нельзя продать квартиру с долгами

Долги по коммуналке могут стать препятствием для продажи квартиры в двух случаях:

• недвижимость арестована;
• собственник квартиры проходит процедуру банкротства.

Причина для ареста – различные уклонения от выполнения своих обязательств: просрочки по кредитам, долгам ЖКХ, алиментам и пр.

Если продавец проходит банкротство, то его имуществом распоряжается финансовый управляющий, и пока процесс не закончится, продажа квартиры невозможна.

Так продавать точно не стоит

На сделке с недвижимостью лучше выглядеть дотошным занудой, чем наивным простачком. Проверять каждую точку и запятую в договоре, вносить каждую мелочную (как всем кажется) мелочь в документ, все скреплять подписями, дедлайнами и пр.

Вы скажете, что все так сложно, можно же проще: отминусовали долг, продали квартиру, получили деньги, новый собственник все оплатил. Все довольны.

А если не оплатил? Допустим, у вас долг в 150000 рублей, и вы собрались продать свою однушку за 3,5 млн. Нашли покупателя, договорились, заключили договор. Про долг не стали нигде упоминать – все на «честном слове».

Сделка регистрируется, вы получаете свои 3,35 млн., а покупатель не собирается оплачивать долг. Он сэкономил 150000 и все. Получается, что задолженность по ЖКХ остается «висеть» на вас и требовать ее оплаты будут тоже с вас.

Компания «КредитаНет» решает вопросы списания долгов по ЖКХ уже не первый год. Мы предлагаем клиентам эффективную и законную процедуру освобождения от долгов – банкротство.

Готовы разобрать вашу ситуацию более подробно на консультации. Она бесплатная и ни к чему не обязывает. Приходите, мы все расскажем и найдем способ избавления вас от долгов.