Квартира с долгами: купил – смотри, не потеряй

Если квартира продается с долгами по коммунальным платежам, значит, ее опасно покупать. Могут быть проблемы: сделку не пропустят. Так ли это, будем разбираться.

Риэлторы утверждают, что 1-3% сделок на вторичном рынке недвижимости связаны с долговыми обязательствами, причем задолженности по коммуналке – самый распространенный вариант. Есть ли риски при покупке квартиры с долгами по коммунальным платежам и как себя обезопасить? Обо всем по порядку.

Продавец с долгами

Чтобы провести сделку с продажей недвижимости без проблем, продавцу нужно избавиться от своего долга. Ответственные продавцы стараются своими силами найти средства и погасить долг, а потом занимаются продажей квартиры. Они берут кредит для погашения, залезают в долги через знакомых и т.д. В общем, стараются закрыть этот вопрос самостоятельно.

Однако таких продавцов не много, большая часть предпочитает «не заморачиваться» и продавать, как есть. Покупателю в этом случае нужно крепко подумать, поскольку кроме коммунальных задолженностей, могут возникнуть и другие, например, просрочки по кредитам, микрозаймам и пр. А дальше может быть банкротство у продавца и покупателю с квартирой можно попрощаться.

Как купить квартиру с долгами ЖКХ

Если квартира вам очень понравилась, и вы готовы заниматься этой сделкой несмотря на долги по ЖКХ, проверяйте все досконально. Если у продавца нет других долговых обязательств – уже проще, можно договариваться насчет ЖКХ: куплю квартиру – оплачу долг.

Именно по такой схеме надежнее всего действовать покупателю – оплатить задолженность по коммуналке самостоятельно.

Как это работает:

• Риэлтор или юрист проверяет все документы на квартиру (право собственности, данные продавца, архивные справки о тех, кто был зарегистрирован в квартире, обременения, сумму долга за коммунальные платежи, наличие перепланировок и пр.);
• подписывается договор купли-продажи;
• при совершении сделки в ячейку банка закладывается сумма за квартиру за минусом долга (например, если продавец выставил объект за 7 млн. рублей, а долг составляет 250 тысяч, то в ячейку покупатель положит 6,75 млн.);
• после регистрации договора продавец получает свою сумму, а покупатель оплачивает долги, получает подтверждение в управляющей компании, что долг погашен, открывает свой лицевой счет и живет спокойно.

Образец договора купли-продажи квартиры с долгом

В такой схеме нет скрытых моментов, поэтому сделки заключаются просто. Если квартира под ипотеку, то покупателю нужно исключить сумму долга из первоначального взноса. Покупателю невыгодно обманывать продавца и не оплачивать его долги, так как проблемы будут именно у него, а не у старого собственника.

Управляющая компания часто не идет навстречу новым владельцам и не вчитывается в закон, который говорит, что только долг по капремонту переходит на нового собственника, а коммунальные услуги должен оплатить старый владелец. Управляющая старается переложить на нового собственника все. Ему приходится «доказывать, что он не верблюд», собирать справки, писать заявления и нередко обращаться в суд с жалобами. Тратить деньги и нервы никому не хочется. Поэтому покупатель, конечно, оплатит долг.

Долги по ЖКХ – повод для беспокойства?

Если действовать по описанной выше схеме, то беспокоиться о том, что ,купили квартиру с долгами по коммуналке, не стоит. Этот вопрос легко закрыть.

Насторожить покупателя должен большой долг ЖКХ, поскольку повод для беспокойства – это другие задолженности продавца, а они вполне могут появиться «вдруг».

Как проверить продавца:

• продавец должен сам предоставить покупателю справку из управляющей компании, что долгов нет;
• обязательно нужна выписка из Росреестра – ЕГРН, документ покажет, арестована ли квартира, и кто наложил арест (банк, суд, налоговая).

Бывают ситуации, когда о долгах продавец честно рассказал, их погасили, квартиру продали, а потом новый собственник обнаруживает в квитанции строчку о поверке счетчиков. Обнаруживает, естественно не сразу, месяцев через 6 он добирается до управляющей компании и начинает переоформление лицевого счета, перерасчетов и пр. И тут выясняется, что счетчики «просрочены» и нужна поверка. Владелец ее выполняет и получает перерасчет – неоплаченные 400 кубов воды на сумму тысяч 30 рублей.

А дальше придется ругаться с УК, подавать жалобы или обращаться в суд. Судебная практика показывает, что такие дела чаще всего решаются в пользу нового собственника, но это все время и ваши нервы.

А если продавец – банкрот

Это еще один нюанс, который может всплыть неожиданно. Дело в том, что банкротство продавца жилья может произойти уже после продажи недвижимости. Если человек банкротится, то все его сделки и имущество проверяется за предыдущие три года. Если три года с момента совершения этой сделки еще не прошло, ее вполне могут признать недействительной.

Что в итоге? Покупателя обяжут вернуть имущество, и оно пойдет в счет погашения долга продавца. Деньги покупателю точно не вернут, пока недвижимость не будет продана с торгов. Фактически покупатель станет кредитором и будет ждать своей очереди на возмещение.

«Пропустить» такую сделку не могут, она точно не потеряется со временем. При признании человека банкротом по суду финансовый управляющий будет проверять через официальные источники все сделки за 3 года – скрыть такие вещи не получится. Как перестраховаться покупателю? Заручиться поддержкой риэлтора или юриста. Если долг по коммунальным платежам у продавца большой, стоит проверить другие его обязательства – не погашенные кредиты и пр.

В договоре должна быть прописана информация о том, что продавец гарантирует отсутствие у него финансовых обязательств, по которым его могут признать банкротом.

Кстати проверить можно и открытые исполнительные дела у продавца, вдруг они тоже есть, задействовать информацию из бюро кредитных историй.

Сделка провалилась

Если продавец-банкрот, то сделку признают недействительной в нескольких случаях:

• будет доказано, что продавец продал квартиру одному из кредиторов, чтобы закрыть его долг, но тем самым он нарушил очередность получения денег другими кредиторами;
• будет доказана фиктивность сделки, например, если квартира продана по низкой цене, или подарена, или продавец после продажи все еще ею пользуется;
• будет доказано, что покупатель и продавец – заинтересованные лица, т.е. покупатель заранее все знал о сделке и намерениях продавца.

Покупатель всегда прав?

Как мы описали выше – не всегда покупатель может быть прав, но есть случаи, когда сделку не опровергают. Если продавец – банкрот, то кредиторы должны доказать, что эта сделка нанесла вред их правам, что покупатель был в курсе дел (долгов и неплатежеспособности) продавца.

Вывод здесь, правда, можно сделать только один: покупать квартиру с большими долгами по коммунальным платежам не стоит. Даже если вы пройдете все стадии проверок, оплатите долг, избежите признания сделки недействительной, только представьте, сколько могут длиться суды.

Если перед вами стоит вопрос, как купить квартиру с долгами по коммунальным платежам, обязательно проконсультируйтесь с юристом, закажите проверку юридической чистоты недвижимости, а также грамотно составьте договор. С возникновением любых сомнений (квартира приобретена продавцом менее трех лет назад, у продавца есть другие долги и пр.) лучше отказаться от сделки и искать другой объект, чтобы самому не оказаться в ситуации, когда придется списывать долги по ЖКХ или разбираться с кредиторами

Компания «КредитаНет» готова оказать вам юридическую помощь и проконсультировать по вопросам долговых обязательств. У нас большой опыт решения вопросов с долгами, в том числе по ЖКХ. Консультируем бесплатно, звоните прямо сейчас и мы поможем вам уже сегодня!.