Созаемщик в ипотеке: ваш проводник к дому мечты

Покупка квартиры в ипотеку требует согласия обоих супругов. Так ли это и бывают ли исключения из этого правила?

Ипотека стала для многих семей единственным шансом обрести собственное жилье и прекратить бесконечные переезды из одной съемной квартиры в другую. В условиях растущих цен на недвижимость и ограниченных возможностей накопления, ипотечное кредитование предоставляет людям реальный шанс стать владельцами жилья, не откладывая эту мечту на неопределенное будущее. 

Однако, получение ипотеки — это не только возможность, но и серьезная финансовая ответственность, требующая взвешенного подхода и тщательной подготовки. Одним из ключевых аспектов, влияющих на одобрение ипотечного кредита и его условия, является платежеспособность заемщика. Потому часто банки требуют наличия созаемщика. 

Расскажем о роли созаемщика в процессе получения ипотеки, его правах и обязанностях, а также о преимуществах и рисках, связанных с привлечением дополнительного лица к ипотечному договору. 

Кто такой созаемщик по ипотеке

Созаемщик по ипотеке — это физическое лицо, которое собирает полный пакет документов и вступает в кредитование вместе с титульным заемщиком (это основной). При этом созаемщик несет равную с заемщиком ответственность за погашение ипотеки, но сам владельцем приобретаемой недвижимости может не быть. В случае, когда основной заемщик не платит ипотеку, банк может предъявить требования к созаемщику.

Попросту говоря, ипотека с созаемщиком – это ипотека в складчину. Часто этот вариант используется в ситуациях, когда основной заемщик не обладает достаточной кредитоспособностью для получения необходимой суммы. Например, у титульного заемщика небольшой доход, плохая кредитная история или ее нет совсем. 

Когда без созаемщика не обойтись

Необходимость в дополнительных заемщиках при оформлении ипотеки может возникнуть в ряде ситуаций, связанных с законодательными требованиями и финансовыми ограничениями заемщиков. Рассмотрим основные из них.

Во-первых, если ипотека оформляется на гражданина, состоящего в официальном браке, его супруг или супруга становится обязательным созаемщиком. Это требование обусловлено законодательством, которое предусматривает, что даже если недвижимость оформляется в собственность одного из супругов, второй супруг все равно имеет долю в этой собственности. Таким образом, муж и жена обязаны нести солидарную ответственность за погашение ипотечного долга. Исключение составляют случаи, когда между супругами заключен брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности на недвижимость.

Во-вторых, необходимость в дополнительных созаемщиках может возникнуть, если доходов основного заемщика недостаточно для получения необходимой суммы кредита на покупку недвижимости. Банки при расчете максимально возможной суммы кредита учитывают платежеспособность всех участников сделки. В таких случаях на помощь часто приходят друзья, родственники заемщиков, обладающие достаточными доходами.

Наконец, бывают ситуации, когда приобретаемое жилье оформляется на несовершеннолетнего гражданина. В этом случае созаемщиками по договору выступают платежеспособные родственники или другие лица, которые способны взять на себя обязательства по оплате долга. Это необходимо для обеспечения финансовой стабильности сделки и уверенности банка в возврате заемных средств.

Какая роль отведена созаемщику в получении ипотеки

Несмотря на привлекательность ипотеки как финансового инструмента, требования для получения кредита остаются достаточно жесткими. Банки стремятся минимизировать свои риски, и поэтому часто требуют привлечения дополнительных лиц, таких как созаемщики. Эта процедура регламентирована Законом №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 

Наличие созаемщика предоставляет банку дополнительную уверенность в том, что обязательства по кредиту будут выполнены в срок. Это не только увеличивает шансы на одобрение заявки, но и может повлиять на условия кредита, делая их более выгодными для будущего новосела. 

Разберем основные задачи созаемщика:

1. Увеличение платежеспособности. Созаемщик добавляет свои доходы к доходам основного заемщика. Это особенно важно, если основной заемщик не имеет достаточного дохода для получения необходимой суммы кредита.
2. Снижение рисков для банка. Наличие созаемщика снижает риски для кредитора, так как в случае финансовых трудностей у основного заемщика банк может рассчитывать на выплаты от созаемщика.
3. Улучшение условий кредита. За счет увеличенной платежеспособности и снижения рисков банк может предложить более выгодные условия кредита, такие как более низкая процентная ставка или более длительный срок кредитования.
4. Снижение финансовой нагрузки на заемщика. Созаемщик может подстраховать в случае непредвиденных обстоятельств, болезни, потери работы. 
5. Получение доли в ипотечной недвижимости. Созаемщик таким образом может получить долю в приобретаемой квартире без оформления брака. Это актуально для пар в которых по ряду причин отношения не узаконены.

Какие требования предъявляются к созаемщику по ипотеке

Любой человек может стать созаемщиком. Необязательно это должен быть супруг, дети, родители. Если заемщик не является родственником, некоторые банки могут потребовать объяснения, по какой причине чужой человек готов вкладываться в ваше жилье. Но это происходит все реже, так как ипотеку часто стали оформлять пары, официально не состоящие в браке. 

Миллер Екатерина Петровна

ведущий юрист

Важно то, что созаемщик должен соответствовать определённым требованиям, чтобы банк одобрил его участие в кредитном договоре. Во-первых, у него должно быть гражданство РФ и постоянная или временная регистрация в стране. Возраст созаемщика должен находиться в пределах от 20–21 года до 55–60 лет. Также важно, чтобы у него была работа и минимальный стаж около полугода (срок зависит от правил конкретного банка). Положительная кредитная история тоже является значимым фактором, однако, если созаемщик — это супруг основного заемщика, некоторые банки могут закрыть глаза на отсутствие кредитной истории, при условии, что он подходит по остальным параметрам. Некоторые банки предоставляют ипотечные займы только наемным работникам, а не индивидуальным предпринимателям или владельцам бизнеса. Например, в Сбербанке, если заемщик или один из созаемщиков является ИП, кредит может быть не одобрен.

Созаемщик и поручитель – в чем разница?

Созаемщик и поручитель – это не тождественные понятия, а два разных способа обеспечения возврата кредита, и у них есть свои особенности. 

Созаемщик – это человек, который вместе с основным заемщиком берет кредит. Он может претендовать на долю в приобретаемой недвижимости, и его доходы учитываются при определении максимальной суммы кредита. Созаемщик несет ответственность за кредит на весь срок его действия и обязан вносить ежемесячные платежи наряду с основным заемщиком. Однако, даже если он не платит долг, он может оставаться собственником недвижимости.

Поручитель, в свою очередь, не имеет права на собственность, приобретенную в кредит. Его роль заключается в том, чтобы взять на себя обязательства по выплате долга, если основной заемщик не сможет этого сделать. Доходы поручителя не учитываются при расчете максимальной суммы кредита. В игру он вступает только в случае, если основной заемщик допустил просрочку.

Права, обязанности и риски созаемщика по ипотеке

Созаемщик по ипотеке имеет право оформить в собственность долю в приобретаемой недвижимости. Ее размер может варьироваться в зависимости от статуса недвижимости и наличия брачного договора или других документов, определяющих границы прав и ответственности созаемщика. 

Обязанности созаемщика также определяются кредитным договором и включают в себя своевременное внесение платежей. Если основной заемщик не может погасить задолженность, созаемщик обязан взять на себя эту ответственность. 

Кредитный договор может предусматривать различные схемы погашения долга: от полного перехода обязательств на созаемщика до равномерного распределения платежей между заемщиком и созаемщиком. Банк не делает различий между заемщиком и созаемщиком квартиры в ипотеку, ему важно, чтобы деньги на счет вносились в соответствии с графиком платежей. В противном случае кредитор будет требовать уплату со всех с одинаковым энтузиазмом. 

Какие особенности оформления ипотеки с созаемщиком

Оформление ипотеки с созаемщиком имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать при подаче заявки на кредит. Основное отличие заключается в том, что как титульный заемщик, так и все созаемщики обязаны предоставить равный пакет документов. Это означает, что каждый участник сделки должен подготовить и предоставить банку необходимые документы, подтверждающие их личность, доходы, трудовой стаж и другие требуемые кредитором сведения.

Одним из ключевых преимуществ оформления ипотеки с созаемщиком является возможность суммирования доходов всех участников. Это позволяет увеличить общую сумму, на которую можно рассчитывать при получении кредита. Таким образом, чем больше доходы у созаемщиков, тем большую сумму кредита можно получить.

В процессе оформления ипотеки участвуют все стороны: и титульный заемщик, и созаемщики. Они указываются в кредитном договоре, где прописываются их права и обязанности. Каждый из участников получает свой экземпляр договора, что обеспечивает прозрачность и ясность условий сделки для всех сторон.

Однако стоит учитывать, что наличие нескольких созаемщиков может увеличить время, необходимое банку для проверки всех данных и принятия решения о выдаче кредита. Это связано с тем, что банк должен тщательно проверить финансовое состояние и кредитную историю каждого из участников.

Для удобства клиентов многие банки предлагают возможность подачи предварительной заявки на ипотеку онлайн. Это можно сделать на официальном сайте банка, через мобильное приложение или непосредственно в офисе банка. Такой подход позволяет ускорить процесс рассмотрения заявки и предварительно оценить шансы на получение кредита.

Какое влияние статус созаемщика оказывает на дальнейшее кредитование

Статус созаемщика в кредитных обязательствах может оказывать значительное влияние на его будущие возможности в сфере кредитования. Когда заемщик перестает выполнять свои обязательства по выплате долга, это автоматически отражается на кредитной истории созаемщика. Поскольку кредитная история является одним из ключевых факторов, учитываемых при принятии решения о выдаче нового кредита, ухудшение этого показателя может существенно затруднить получение новых займов.

Даже если основной заемщик исправно выплачивает ипотеку, информация о наличии такого обязательства будет учтена при оценке финансовой нагрузки созаемщика. Это означает, что при попытке получить автокредит или крупный потребительский заем, кредитные учреждения будут анализировать текущую финансовую нагрузку созаемщика, включая его участие в ипотечном кредите. Таким образом, статус созаемщика может ограничивать его финансовые возможности и снижать шансы на одобрение новых кредитных заявок.

Если заемщик перестал платить, а вы, как созаемщик, также не имеете возможности оплачивать заем, то можно подать на банкротство и списать долг в процедуре. Позвоните нашим юристам и узнайте подробности.

Рекомендации по принятию решения о статусе созаемщика

Ипотека – это большая ответственность как для основного заемщика, так и для всех созаемщиков. Нужно быть готовым к изменениям финансового положения владельца жилья и трезво оценивать свои возможности. Прежде чем согласиться стать созаемщиком по ипотеке, важно учесть несколько ключевых моментов:

1. Ипотечный договор обычно подписывается на 25–30 лет. И, если за это время доходы снизятся, платежи по кредиту все равно придется вносить.
2. Если вы уже являетесь созаемщиком по одному или нескольким договорам, это может ограничить ваши возможности взять ипотеку на собственное жилье в будущем.
3. Важно четко определить, какие права на приобретаемую недвижимость будут у созаемщика. Это можно оформить через отдельный договор или брачный контракт, чтобы избежать недоразумений в будущем.
4. Созаемщик не может просто так выйти из договора. Это серьезное обязательство, от которого нельзя отказаться без согласия всех сторон и выполнения определенных условий.

Как перестать быть созаемщиком

В жизни возникают различные ситуации, когда необходимо вывести созаемщика из ипотечного договора. Это требует изменения условий текущего кредитного соглашения, что возможно с участием банка в нескольких случаях:

1. Согласие кредитора. Банк может согласиться на изменение состава заемщиков в соответствии с гражданским кодексом (статьи 451, 452, 453 и 391). 
2. Существенные нарушения договора банком. Если кредитор нарушает условия договора, то можно инициировать изменения в договоре. Однако со стороны банка таких нарушений обычно нет, так как он выполняет свои обязательства по выдаче кредита, и потому данная причина редко может быть актуальной.
3. Решение суда. Если обстоятельства значительно изменились, можно обратиться в суд. Истец при этом должен доказать выполнение всех условий кредитования. Но нужно отметить, что и эта причина применяется на практике довольно редко. Суды принимают сторону кредиторов, и изменение семейного или финансового положения не является достаточным основанием для изменения состава заемщиков. Например, сложно вывести из ипотеки даже бывшего супруга.

Самый простой и быстрый способ перестать быть созаемщиком – договориться с банком. Стоит отметить, что это возможно не со всеми кредиторами. Например, Россельхозбанк и Сбер практически никогда не соглашаются на такой шаг. 

При разводе можно попытаться исключить бывшего супруга через процедуру раздела имущества в суде. В этом случае мнение банка учитываться не будет. Но согласие обоих бывших супругов потребуется. Вот что нужно сделать:

• разделить имущество – жилье полностью отходит одному супругу, он становится его собственником, а другому предоставляется денежная компенсация; 
• разделить долги по ипотечному кредиту и по согласию сторон распределить долг на одного из супругов – теперь он будет нести обязанности по выплате ипотеки.

Банк в данной схеме будет выступать третьей стороной в иске как залогодержатель. Если супруги смогут мирно договориться между собой, то суд не будет препятствовать, и один из них перестанет быть созаемщиком.

Что будет, если основной заемщик перестал платить ипотеку

Когда основной заемщик перестает выплачивать ипотеку, это создает серьезные финансовые и юридические последствия как для него, так и для созаемщика. Это означает, что платить придется созаемщику.

Если банк не получает платеж в установленный срок, он немедленно связывается как с заемщиком, так и с созаемщиком, требуя внесения средств. В случае отсутствия оплаты кредитная история обоих участников сделки ухудшается, получая отметку о просрочке. Это может негативно сказаться на их способности получать кредиты в будущем.

Если ситуация не разрешается и задолженность продолжает расти, банк может предпринять более серьезные меры. Одним из первых шагов может стать обращение в суд для взыскания долга с помощью судебных приставов. Однако, чаще всего, банк предпочитает забрать жилье, которое находится у него в залоге, чтобы покрыть задолженность. В некоторых случаях банк может продать долг коллекторам, что добавляет дополнительные сложности для заемщика и созаемщика.

Таким образом, если основной заемщик перестает платить ипотеку, созаемщик не может просто отказаться от своей ответственности. Оба участника сделки рискуют не только потерять жилье, но и остаться должными банку, если стоимость проданного имущества не покроет всю сумму долга. 

Что делать, если созаемщик не может платить ипотеку за заемщика 

Когда заемщик платит свою часть займа, а заемщик прекратил это делать по ряду причин, то долг копится. При этом этот долг относится не только к заемщику, но и к созаемщику – мы же помним, что ответственность у них солидарная. 

Не стоит ждать у моря погоды, банк про вас не забудет и долг не простит. Как только поняли, что заемщик не в состоянии платить, и теперь это только ваша задача, но денег нет и у вас, то обратитесь к кредитору с просьбой о пересмотре условий долга. Кредитор может предложить рефинансирование, кредитные каникулы, а иногда и предоставляет дополнительный кредит для стабилизации финансового положения. 

При рефинансировании платежи могут быть снижены за счет увеличения срока кредитования, списания части пеней, штрафов. Кредитные каникулы представляют собой вариант реструктуризации займа и выдаются на срок до 6 месяцев. В этот период нужно платить только проценты, или же платежи полностью приостанавливаются и переносятся на конец срока кредитования. 

Стабилизационный кредит нельзя назвать идеальным решением проблемы, так как к имеющимся финансовым обязательствам добавляется еще один заем, который нужно будет возвращать. 

Если заемщик категорически отказывается от уплаты и не участвует в погашении кредита, созаемщики могут обратиться в банк с просьбой о переоформлении права собственности. Так есть возможность перераспределить доли в квартире между теми, кто готов платить кредит. 

Другой вариант – продажа залогового имущества с согласия кредитора для полного досрочного погашения кредита. Важно заранее обсудить этот вариант с кредитором и получить его согласие.

Еще один способ решения проблемы – процедура банкротства созаемщика, особенно актуальная, если нет доли в ипотечном жилье. В рамках этой процедуры могут быть списаны большинство долгов, включая текущую ипотеку, потребительские кредиты, коммунальные платежи. 

Банкротство занимает от шести до восьми месяцев. После подачи заявления о признании финансовой несостоятельности можно прекратить выплаты по ипотеке. Чтобы суд с большей вероятностью списал долг, обратитесь к нашим юристам. На бесплатной консультации они рассмотрят ситуацию, расскажут о перспективах банкротства, его стоимости, а также, что нужно сделать, чтобы пройти процедурубесплатно. 

Подведем итоги

• созаемщик нужен для повышения вероятности одобрения займа, им чаще всего становится один из супругов;
• созаемщиков может быть до 4 человек;
• созаемщик рискует тем, что может возникнуть необходимость самому полностью выплачивать кредит;
• он имеет право на долю в ипотечном жилье;
• созаемщику сложнее будет оформить другой кредит в период действия ипотечного договора;
• если заемщик перестал платить и у созаемщика тоже нет денег, то списать долги можно в банкротстве.