Ипотека в браке: нужно ли согласие супруга?

Покупка квартиры в ипотеку требует согласия обоих супругов. Так ли это и бывают ли исключения из этого правила?

В начале 2024 года рынок ипотечного кредитования в России показал значительное снижение активности. В январе было выдано всего 75,9 тысяч ипотек, что в 2,5 раза меньше по сравнению с декабрем предыдущего года. 

К 1 июля 2024 года ипотечные кредиты составили 54,3% от общего объема розничных кредитов, выданных российскими банками. Средний размер ипотечного кредита в январе достиг 3,6 миллиона рублей. При этом на первичном рынке жилья средний кредит был выше — 5 миллионов рублей, в то время как на вторичном рынке — 2,9 миллиона рублей.

Средний срок кредитования в конце 2023 года превысил 25 лет (300 месяцев), однако к январю 2024 года этот показатель немного снизился до 297 месяцев. Это изменение может быть связано с ухудшением условий кредитования.

Основной причиной снижения темпов выдачи ипотеки стало отмена льготной ипотеки и ужесточение условий по другим льготным программам. Кроме того, значительное влияние оказал резкий рост ставок по рыночной ипотеке. В середине октября 2024 года средняя ставка по ипотеке на новостройки в России впервые превысила 23%.

Тем не менее ипотека для многих граждан – единственный способ приобрести собственное жилье. Расскажем в статье, нужно ли согласие супруга, если квартира в ипотеку покупается в браке и что будет, если оформить заем без него.

Зачем банкам нужно согласие супруга при оформлении ипотеки

Получение согласия от супруга является обязательным условием для заемщика при покупке квартиры в ипотеку, несмотря на то, что зачастую ипотечный кредит и право собственности регистрируются на одного из супругов. При этом в документах указывается, что жилье принадлежит либо мужу, либо жене. 

Пока кредит не выплачен, ипотечное жилье служит залогом для банка. Для защиты от проблем с разделом этого имущества в случае развода банки и требуют согласие второго супруга. Это требование закреплено законодательно в статье 7 Закона №102-ФЗ. 

Также необходимо согласие супруга, если сделка касается имущества, требующего государственной регистрации, что подтверждается статьей 35 СК РФ.

Чем рискует банк, если нет согласия супруга

Залоговая недвижимость служит банку дополнительной защитой от возможной невыплаты займа. В случае финансовых трудностей у заемщика банк имеет право продать эту недвижимость через аукцион. Однако для укрепления своих позиций банкам важно получить согласие обоих супругов на такие условия. 

Это подтверждает, что супруг заемщика осведомлен и согласен с возможным риском продажи имущества. Чтобы минимизировать риски, банки часто предлагают включить супруга в сделку как созаемщика, который также будет нести ответственность по кредиту в случае финансовых затруднений основного заёмщика.

Иначе банк сталкивается с риском: если супруг, который не давал согласия на залог недвижимости, обратится в суд, сделка по ипотеке может быть аннулирована. Это ставит банк в уязвимое положение, так как потенциально может привести к юридическим спорам и финансовым потерям.

Как оформить согласие супруга на ипотеку

Для оформления согласия супруга на ипотеку существует несколько подходов, одним из наиболее удобных является обращение к услугам нотариуса. Так можно сразу и составить документ и заверить его, что экономит время и упрощает процесс.

Но, так как особых требований к содержанию и форме документ нет, то его можно составить и написать от руки дома. Затем можно вместе с супругом обратиться к нотариусу для его заверения. 

В содержание согласия следует включить следующую информацию:

• ФИО, паспортные данные и адрес регистрации супруга, дающего согласие;
• конкретная цель, например: «Согласие на оформление ипотеки для покупки квартиры, которая будет передана в залог банку»;
• подробные сведения о приобретаемой недвижимости: по какому адресу находится, ее площадь, количество комнат и прочих помещений, наличие балкона, лоджии и прочее;
• реквизиты кредитного договора;
• на какой срок выдается согласие, обычно его дают на год, максимум – на три;
• дата подписания документа, подпись супруга, который согласен на сделку.

Когда согласие супруга на ипотеку не требуется

Существуют определенные обстоятельства, при которых согласие супруга на оформление ипотеки ненужно. Одним из таких случаев является наличие брачного договора, который может быть заключен в любой период существования брака. В таком договоре супруги могут конкретизировать условия владения и распоряжения имуществом, включая ипотечное жилье. 

Другая ситуация, когда не требуется согласие супруга, — это признание супруга недееспособным по решению суда. В таком случае вопросы, связанные с финансовыми и юридическими операциями, включая оформление ипотеки, его никак не касаются и ложатся на плечи жены.

При возникновении финансовых трудностей супруге придется самостоятельно решать проблемы с выплатами. Если доходы снизились и после уплаты ежемесячных взносов денег на жизнь не хватает, рекомендуем обратиться к нашим юристам. Они проанализируют ситуацию и подскажут, что можно сделать. 

Требования банков к заемщику при отсутствии созаемщика-супруга

В настоящее время некоторые крупные российские банки, такие как Альфа-Банк, Газпромбанк, Сбербанк предоставляют возможность оформления ипотечного кредита без привлечения супруга в качестве созаемщика. Однако следует учитывать, что условия кредитования в таком случае имеют определенную специфику.

При рассмотрении заявки на ипотеку финансовые организации учитывают только доход основного заемщика, что существенно влияет на условия кредитования. В частности, банки могут потребовать дополнительные документы, подтверждающие финансовую состоятельность клиента, или установить более строгие ограничения по максимальной сумме займа.

Важно отметить, что вся ответственность за погашение кредита ложится исключительно на заемщика. Кредитные организации, как правило, устанавливают повышенные требования к первоначальному взносу, который может составлять от 40% до 70% от стоимости приобретаемой недвижимости, в зависимости от уровня дохода клиента.

Основные требования к заемщику включают:

• минимальный возраст от 21 года;
• стабильный доход, достаточный для обслуживания кредита;
• положительная кредитная история.

В случае если доход заемщика окажется недостаточным, банк может предложить привлечь дополнительного созаемщика. Им может выступить не только супруг, но и другие близкие родственники или третьи лица, имеющие стабильный доход, отсутствие крупных займов, положительную кредитную историю.

Альтернативы согласию супруга при оформлении ипотеки

Вопрос оформления ипотеки без согласия супруга может возникнуть в различных ситуациях, например, когда один из супругов не согласен с покупкой, или когда его невозможно достичь из-за различных обстоятельств.

Как уже упоминалось, брачный договор — это один из способов решения вопроса. Согласно брачному договору, можно заранее урегулировать вопросы, касающиеся имущества, включая права на приобретение жилья в ипотеку.

Если ипотека оформляется до вступления в брак, то согласие второго супруга не требуется. Имущество, приобретенное до брака, считается личной собственностью владельца. Однако, если платежи по ипотеке продолжаются уже в период брака, то возникают нюансы с определением долей в собственности.

Существует вариант оформления ипотеки не на вас, а на одного из родственников, который согласен помочь вам в этом вопросе. Важно понимать, что такой шаг требует полного доверия между вами и близким человеком, так как он будет нести все юридические обязательства по кредиту и может не переоформить недвижимость по окончании выплат.

Чем рискует заемщик при оформлении ипотеки без согласия супруга

Важно понимать, что согласие супруга на ипотеку не является простой формальностью. В случае совместной жизни муж и жена в равной степени (если в брачном договоре не указано иное) несут ответственность за финансовые обязательства перед кредитной организацией, и в случае развода долги обычно делятся поровну между бывшими супругами.

Баринова Анастасия Павловна

Ведущий юрист

Если ипотека оформлена без согласия одного из супругов, это может привести к тому, что в случае развода вся ответственность по выплате ипотеки ляжет на того, кто ее оформил. Более того, такая сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной, что в свою очередь может привести к потере права собственности на приобретенное жилье. Чаще всего в этом случае супругу, не знавшему о сделке, суд выделяет долю в купленной мужем или женой квартире.

Если кроме ипотеки есть еще займы и кредиты, которые увеличивают финансовую нагрузку так, что нет возможности выплачивать долги, то не стоит ждать появления приставов или коллекторов на пороге. Обратитесь к нашим юристам. В рамках бесплатной консультации вы узнаете, что можно сделать в вашем случае. Долги можно списать в банкротстве. 

Отличная новость: благодаря новым поправкам в Закон №127 «О банкротстве», можно оставить ипотеку, избавившись при этом от прочих кредитов, долгов ЖКХ и налоговой. Это выглядит так: суд может списать прочие долги, а ипотечный кредит вы (или третье лицо) будете платить в прежнем режиме, согласно отдельному мировому соглашению. Основные условия для этого – жильё должно быть единственным, отсутствие просрочек по ипотечному кредиту.

Позвоните нам и юрист подробно расскажет о ходе процедуры, ее стоимости, а также о том, как можно пройти банкротство за 0 рублей!

Подводим итоги

• для оформления ипотеки нужно согласие супруга или брачный контракт;
• согласие супруга снижает финансовые риски банка;
• отсутствие согласия супруга говорит о том, что в случае развода только вы будете выплачивать заем;
• даже если супруг не знал об ипотеке и не платил ее, в случае развода суд выделит ему долю в квартире, так как она куплена в браке;
• при отсутствии согласия супруга сделку можно признать недействительной.