Забрать нельзя оставить: когда и как банки отбирают квартиры за долги

Когда банки и приставы могут забрать квартиру за долги. Что такое единственное жилье и можно ли его забирать у должника. Как сохранить жилье при долгах или банкротстве

Не все могут правильно оценить свои возможности и вносить платежи по кредитам вовремя. Когда долг становится слишком большим, банк обращается в суд, после чего взысканием начинают заниматься судебные приставы. Забирают ли они жилье должника в счет погашения долга?

Например, банки забирают дома, земельные участки и квартиры за долги, если они находятся в ипотеке или заложены. Однако судебные приставы могут арестовать и продать квартиру, которая даже не является залогом, но если это единственное жилье. Но даже и здесь в большинстве случаев риск минимален. Суд не примет решение отобрать квартиру, если сумма долга несоизмерима со стоимостью жилья. Давайте разберемся, может ли банк забрать квартиру за долги, в каких случаях закон на его стороне, и как сохранить свою недвижимость.

Когда квартиру забирать нельзя

Есть имущество, на которое нельзя обращать взыскание. Его список содержится в части 1 статьи 446 ГПК РФ.

Отношения между сторонами в сфере ипотечного кредитования регулирует 102-ФЗ от 16 июля 1998 года. Согласно пункту 1 статьи 50 этого закона, банк как залогодержатель (кредитор) может обратить взыскание на имущество в ипотеке, чтобы удовлетворить свои требования, если должник не исполнил или ненадлежащим образом исполнил обязательство.

Поэтому на вопрос, может ли банк забрать ипотечную квартиру, ответ положительный. Можно обратить взыскание на такую квартиру, даже если она единственная для проживания должника и его семьи.

Однако есть условия, при которых забрать недвижимость нельзя. Верховный суд Российской Федерации указывает, что запрещается обращать взыскание на ипотечную квартиру, если:

• должнику осталось выплатить менее 5% задолженности;
• длительность просрочки не более трех месяцев;
• должник только иногда пропускает платежи, обычно это происходит несколько раз в год — не более двух раз за последние 12 месяцев;
• если требования залогодержателя несоразмерны цене имущества, находящегося в залоге у банка.

Но нельзя отнимать ипотечную квартиру за долги по потребительскому кредиту, если гражданин исправно платит ипотеку. При этом неважно, в одном банке оформлены оба кредита или в разных.

Что такое «единственное жилье»

Единственное жилье — это термин, который обозначает жилое помещение, в котором должник постоянно проживает и зарегистрирован. Это может быть частный дом, квартира, отдельная комната или часть жилого помещения.

Важно понимать, что должник может владеть несколькими объектами недвижимости: как жилыми, так и нежилыми. Однако, если возникают крупные задолженности, исполнительное производство обычно затрагивает все имущество должника.

На единственное жилье, где фактически проживает должник, распространяется исполнительный иммунитет. Это означает, что пристав не может продать или запретить пользоваться этим жильем при взыскании долгов. Это важное правило закреплено в законе.

Статус единственного жилья определен статьей 446 ГПК РФ. В этой статье также указывается, что жилье считается единственным, если у должника и его семьи нет других домов или помещений, где они могли бы жить.

Когда единственное жилье могут забрать за долги

Постановление КС РФ от 26 апреля 2021 г. N 15-П показывает, что ситуация с единственным жильем может быть не такой простой, как кажется на первый взгляд.

Решение о том, может ли банк забрать единственную квартиру, зависит от судей. Они учитывают несколько факторов, включая возможность покрытия значительной части долга средствами от продажи жилья и момент его приобретения: до или после появления просрочки или стадии принудительного взыскания.

Конституционный суд отметил, что отказ от исполнительского иммунитета стоит рассматривать только в качестве одного из способов удовлетворения законных требований кредиторов, а не как наказание за невыплаченные долги или как средство устрашения должника.

Если жилье приобретено за маткапитал

Когда квартиру покупают с использованием материнского капитала, то родители обязаны выделить доли своим детям. Но стоит учесть, что в случае задолженности у должника могут забрать его долю в квартире, в то время как доля ребенка останется под защитой его собственности.

Если квартира находится в собственности родителей, а дети прописаны в ней, то ее отчуждение возможно только при согласии органа опеки и попечительства. Представитель этого органа принимает участие в судебном процессе по взысканию задолженности по этой недвижимости, и его мнение учитывается судом.

Органы опеки и попечительства проводят проверку:

• имеет ли ребенок другое жилье;
• достаточно ли материальных ресурсов у взрослых для обеспечения ребенка;
• размер задолженности и возможность ее покрытия средствами от реализации квартиры.

Если суд принимает решение о продаже жилья, то детям придется его покинуть, так как после перехода собственности на другое лицо члены семьи предыдущего владельца теряют право пользоваться этим им.

Порядок взыскания квартиры за долги

Когда банк забирает квартиру за долги, он обращается в суд с требованием об изъятии залогового имущества, подавая соответствующее исковое заявление. Во время судебного процесса заемщик имеет право проживать в данной квартире.

Если суд выносит решение в пользу банка, обязанность по аресту и продаже недвижимости возлагается на приставов — они забирают квартиру и реализуют ее. При этом с должника удерживаются дополнительные расходы: штрафы и пени за просрочку, государственная пошлина для банка, затраты на организацию аукциона и проведение экспертизы для оценки имущества, исполнительский сбор за проведенные приставом действия в рамках исполнительного производства.

Если стоимость квартиры превышает сумму долга, то выручка от продажи может быть больше обязательств заемщика. В этом случае оставшаяся сумма после погашения долга перечисляется на счет Федеральной службы судебных приставов. После вычета расходов, связанных с проведением торгов и исполнительным производством, оставшаяся сумма перечисляется на счет заемщика.

Как можно защитить единственное жилье от взыскания

Если вы не хотите, чтобы банк забрал долю в квартире или всю ее за долги, продумайте стратегию защиты единственного жилья. Есть несколько шагов, которые можно предпринять:

• Прописка и проживание семьи. Если семья прописана и фактически проживает в данном жилье, это может увеличить шансы на его сохранение. Факт проживания могут подтвердить квитанции за коммунальные услуги.
• Выделите доли на других членов семьи. Если другие члены семьи также являются собственниками квартиры, это может дополнительно защитить жилье от взыскания.
• Если квартира в залоге, а вы подаете на банкротство, то договориться с залогодержателем. Если просрочек по ипотеке не было, а отношения с банком хорошие, то можно попробовать заменить основного заемщика. Или попросить ваших заемщиков платить ипотеку за вас до подачи в суд заявления. Однако здесь есть немало нюансов, и сначала обязательно проконсультируйтесь с юристом.

Если близится банкротство, не рекомендуется распродавать всю или почти всю недвижимость, включая единственное жилье. Суд может признать такие сделки недействительными и вернуть имущество в собственность должника. Вместо этого лучше действовать осторожно и представить суду возможность решить, какое имущество будет продано для погашения долгов. А еще лучше — если процедуру реализации имущества будут контролировать юристы, которые не дадут кредиторам забрать с должника сверх того, что им положено по закону.

Юристы КредитаНет специализируются на процедуре банкротства граждан и помогут вам списать долги, по максимуму сохранив ваше имущество по закону. Для получения бесплатной консультации оценки ваших шансов на списание задолженностей звоните нам или задавайте ваши вопросы онлайн.