Можно ли продать жилье после банкротства? Рассказываем о тонкостях законодательства, рисках и сроках продажи квартиры для должников после процедуры банкротства.

В этой статье:

    Процедура банкротства физических лиц — это спасение для тех, кто оказался в долговой яме. Однако даже после успешного завершения дела о банкротстве у многих остаются вопросы, особенно связанные с распоряжением недвижимостью. Например, можно ли продать квартиру после банкротства, в какие сроки и как? Разбираемся, как банкротам распоряжаться своим жильем после процедуры, какие существуют риски, а также дадим полезные рекомендации для тех, кто решил продать жилье.

    Что такое банкротство физических лиц?

    Банкротство физических лиц — это законная процедура, которая позволяет гражданам списать неподъемные долги при невозможности их погашения. Основные этапы этой процедуры регламентируются Федеральным законом №127 «О несостоятельности (банкротстве)», а инициировать ее может как сам должник, так и кредиторы.

    Процесс банкротства предполагает, что суд признает гражданина финансово несостоятельным, и после этого его имущество может быть реализовано в счет удовлетворения требований кредиторов.

    Миллер Екатерина Петровна
    Миллер Екатерина Петровна
    ведущий юрист

    Даже когда банкротство завершено, а долги списаны, некоторые ограничения остаются. Например, на протяжении пяти лет не получится банкротиться повторно, а также необходимо указывать банкам на свой статус банкрота при подаче заявок на кредиты.

    Одним из самых актуальных вопросов становится: можно ли продавать недвижимость, если недавно вас признали банкротом? Этот вопрос становится актуальным по нескольким причинам:

    • Должник может захотеть улучшить свои жилищные условия, купив жилье меньшей стоимости, чтобы сохранить оставшиеся средства.
    • Появляется необходимость закрыть другие финансовые обязательства, не связанные с процедурой банкротства.

    Если человек остался без долгов, может ли он свободно распоряжаться своим жильем, или здесь тоже остаются некоторые ограничения? И да, и нет — если действовать в рамках закона, то риски минимальны.

    Законы, регулирующие банкротство

    Регулирует процедуру банкротства физических лиц в России закон №127-ФЗ.

    Федеральный закон №127 «О несостоятельности (банкротстве)».

    Статья 213.25 Закона гласит, что в процессе банкротства все имущество, кроме единственного жилья, может быть реализовано для погашения долгов. 

    Кроме единственного жилья, при банкротстве можно сохранить имущество стоимостью до 10 тысяч рублей

    Еще этот закон определяет:

    • Порядок подачи заявления о банкротстве.
    • Процедуры, которые необходимо пройти должнику: реструктуризацию долга или реализацию имущества.
    • Права и обязанности как должника, так и кредиторов.

    Согласно ст. 446 ГПК РФ, единственное жилье, а также земельный участок, на котором оно расположено, не подлежит изъятию и продаже в счет долгов. Однако это не означает, что его нельзя самостоятельно продать.

    Продажа недвижимости регулируется не только законами о банкротстве, но и общими нормами гражданского законодательства. Например, сделки с недвижимостью попадают под регулирование Гражданского кодекса РФ и закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

    Бесплатная консультация
    Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных

    Спасибо за обращение!
    Мы свяжемся с вами в ближайшее время и подробно ответим на все ваши вопросы

    Риски продажи жилья после банкротства

    Прежде чем принимать решение продать жилье, важно учитывать все возможные риски. Их немного, но они есть:

    • Кредиторы могут оспорить сделку. Если продавать имущество слишком скоро после банкротства, кредиторы могут заподозрить, что должник скрывал часть своих активов, и попытаются оспорить сделку.
    • Проблемы с поиском покупателей. Потенциальные покупатели могут настороженно относиться к покупке недвижимости, принадлежащей банкроту. Конечно, большая часть подозрений беспочвенна, но каждому это не объяснишь.
    • Недвижимость может остаться в аресте. Некоторые долги, такие как алименты или компенсации, не подлежат списанию в рамках процедуры банкротства. Соответственно, после банкротства и списания кредитных задолженностей приставы возобновят производство, и тогда на недвижимость снова может быть наложен арест и продать квартиру с долгами не удастся.

    Кредиторы имеют право оспаривать сделки в течение трех лет после завершения процедуры банкротства, что создает дополнительные риски для продавца. Они касаются не только продажи — если купить квартиру после банкротства, то у кредиторов могут появиться вопросы: откуда деньги и не скрыл ли должник их от суда?

    Как продать жилье после банкротства

    Для этого банкроту необходимо пройти несколько этапов. Это нужно, чтобы минимизировать риски и избежать возможных юридических проблем.

    Шаг 1. Проверка прав собственности

    Перед тем как выставлять жилье на продажу, нужно убедиться, что сняты все обременения, наложенные в ходе банкротства. Проверить, что на квартиру не наложен арест или обременение можно, запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

    Шаг 2. Подготовка документов

    Соберите все необходимые документы: помимо выписки из ЕГРН пригодится подтверждение завершения процедуры банкротства. Этот документ называется «Определение о завершении конкурсного производства», который выдается судом и вступает в силу незамедлительно, но с 10-дневным сроком на обжалование кредиторами.

    Шаг 3. Оценка недвижимости

    Проведите независимую оценку квартиры, чтобы уточнить ее актуальную стоимость. Разместите объявления о продаже и ищите покупателей. Либо доверьте эти процессы риелторам.

    Шаг 4. Оформление сделки

    После нахождения покупателя необходимо правильно оформить сделку: зарегистрировать договор купли-продажи в Росреестре. Проще всего сделать это через МФЦ.

    Особенности продажи единственного жилья банкрота

    Единственное жилье не может быть изъято или продано в счет погашения долгов при банкротстве. Однако это не означает, что банкрот не имеет права его продать. Бывший должник может свободно распоряжаться своим единственным жильем: дарить, продавать, менять и т. д.

    Еще один важный аспект — это наличие долгов перед государством или органами опеки. Если квартира является единственным жильем и в ней проживают несовершеннолетние дети, органы опеки могут не дать согласие на продажу, пока не будут обеспечены права ребенка на новое жилье. А если есть иные долги, не погашенные в ходе банкротства, то на жилье может быть наложен арест, что сделает невозможным переход прав собственности.

    Ст. 79 Федерального закона № 229 «Об исполнительном производстве» запрещает взыскание единственного жилья приставами. Но арест — это не взыскание, а обеспечительная мера в рамках исполнительного производства. Приставы могут наложить арест на жилье, и если у банкрота остались непогашенные долги, тогда продать ее не получится.

    Сроки продажи жилья после банкротства

    Продажа недвижимого имущества банкрота возможна, как только все обременения будут сняты, и права на недвижимость полностью восстановлены. Однако на практике юристы рекомендуют подождать как минимум полгода после завершения процедуры, чтобы минимизировать риски оспаривания сделки. Кроме того, такой временной промежуток позволяет должнику убедиться, что все правовые вопросы, связанные с банкротством, были решены, и на квартиру не наложены никакие обременения или ограничения.

    Кредиторы могут пытаться оспорить сделки с недвижимостью в течение трех лет после их заключения, если они считают, что продажа была сделана с нарушениями их прав. Это нужно учитывать при планировании сделки.

    Также стоит воздержаться от сделок с недвижимостью в ближайшие 10 дней после получения от суда определения о завершении процедуры.

    Как еще можно распорядиться недвижимостью

    Если после всех банкротных процедур осталась недвижимость, не обязательно сразу ее продавать. Существуют и другие варианты распорядиться ей:

    • Обменять. Собственник может обменять свою квартиру на жилье меньшей площади или стоимости, сохранив часть средств.
    • Сдать в аренду. Если жилье не планируется продавать, его можно сдавать в аренду и использовать деньги для оплаты текущих расходов. Это может быть хорошим источником дополнительного дохода.
    • Подарить. В случае если должник не планирует больше владеть недвижимостью, он может передать ее в дар близким или родственникам. Однако такой шаг также может быть оспорен, если дарение происходит слишком скоро после банкротства, а сделка проведена с нарушением интересов кредиторов.

    Еще недвижимость можно использовать в качестве залога для получения нового кредита. Однако взять кредит сразу после банкротства часто затруднительно — необходимо подождать хотя бы 1–2 года, чтобы подать заявки в банки.

    Как правильно банкроту продать свое жилье

    Если вы приняли решение продать квартиру, важно соблюдать следующие рекомендации:

    • Перед началом продажи обязательно проконсультируйтесь с опытным юристом, который поможет избежать ошибок и защитить ваши интересы.
    • Убедитесь, что на квартиру не наложены обременения и все документы в порядке.
    • Продавать квартиру нужно по рыночной стоимости, чтобы не вызвать подозрений со стороны потенциальных покупателей и кредиторов.
    • Объясните покупателю, что банкротство — пройденный этап, и предоставьте подтверждающие документы.
    • Лучше подождать несколько месяцев после завершения процедуры, чтобы минимизировать риск оспаривания сделки.

    Продажа жилья после банкротства – это процесс, требующий внимательного подхода и соблюдения ряда юридических формальностей. Если вы столкнулись с этой ситуацией, важно учитывать все риски и консультироваться с профессионалами.

    А если у вас есть задолженности, но вы не знаете, как их погасить, специалисты компании КредитаНет готовы помочь вам пройти процедуру банкротства и освободиться от долгов. Наши юристы проведут бесплатную консультацию и предложат варианты, как списать долги физическому лицу, максимально сохранив имущество.

    Банкротство физических лиц. При каких долгах?