Как продать квартиру в залоге и не нарушить закон? Разберём новые правила 2025 года, пошаговую инструкцию и подводные камни при продаже залогового жилья.

В этой статье:

Можно ли продать недвижимость в залоге — вопрос, который волнует многих ипотечных заёмщиков в сложной финансовой ситуации. По данным на начало 2024 года, которые приводит газета «Новые Известия», банки в полтора раза увеличили продажи проблемных ипотечных квартир. В крупных городах примерно каждое пятое продаваемое жильё находится под обременением, и в большинстве случаев это залог в банке.

С сентября 2024 года правила существенно изменились — теперь вы можете сами продать жильё в ипотеке при определённых условиях. Больше не нужно умолять банк дать разрешение. Сегодня мы расскажем, как законно продать заложенную недвижимость, какие документы подготовить и как избежать ошибок.

У вас есть залоговая недвижимость, которую хотите продать?

Почему люди продают жильё в залоге

Многие считают, что ипотечную квартиру продают только из-за финансовых проблем. Но причин на самом деле больше:

  • нет возможности платить по кредиту из-за потери работы или снижения дохода;
  • нужно больше пространства из-за пополнения в семье;
  • переезд в другой город или страну;
  • желание заработать на разнице цен, если жильё подорожало;
  • раздел имущества при разводе;
  • проблемы с соседями или недостатки самой квартиры.

Когда вы обращаетесь в банк за разрешением на продажу, вам нужно будет указать причину. Банк не может отказать только из-за того, что ему не нравится ваша причина. Главное — соблюдать установленный порядок.

Как изменились правила продажи залогового жилья

Раньше, чтобы продать квартиру в ипотеке, требовалось согласие банка. И если банк не хотел давать такое согласие, то сделать ничего было нельзя. Ведь в документах на квартиру есть запись о залоге, и без разрешения банка Росреестр просто не зарегистрирует переход права собственности.

Закон №102-ФЗ

Всё изменилось с введением статьи 37.1 в закон «Об ипотеке» №102-ФЗ в 2024 году. Теперь решение о продаже квартиры в залоге может принимать сам собственник, а не только банк.

Эта статья даёт вам право самостоятельно продать жильё, даже если банк против. Правда, есть одно важное условие — деньги от продажи должны пойти на полное погашение ипотеки. Это значит, что вы не можете продать квартиру дешевле, чем остаток вашего долга.

С сентября 2024 вы можете самостоятельно продать ипотечное жильё, даже если банк против С сентября 2024 вы можете самостоятельно продать ипотечное жильё, даже если банк против

Новый закон работает только для обычных граждан, которые купили жильё для себя. Если вы предприниматель и брали ипотеку для бизнеса, придётся действовать по старым правилам.

Бесплатная консультация
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных

Спасибо за обращение!
Мы свяжемся с вами в ближайшее время и подробно ответим на все ваши вопросы

Пошаговая инструкция по продаже квартиры в залоге

Если вы решили продать жильё, которое находится в залоге у банка, важно действовать строго по закону. Многие боятся сложностей и думают, что это займёт много времени, но на самом деле с новым законом процесс стал гораздо проще. Давайте разберём чёткую последовательность шагов, которые помогут вам правильно продать ипотечную квартиру и избежать неприятных сюрпризов.

Шаг 1. Подготовьтесь

Прежде чем обращаться в банк, нужно подготовиться:

  1. Запросите в банке справку об остатке задолженности по ипотеке. Это поможет понять, за какую минимальную сумму вы можете продать жильё.
  2. Оцените рыночную стоимость квартиры. Лучше посмотреть похожие предложения в вашем районе или заказать оценку.
  3. Убедитесь, что вы единственный собственник, или получите согласие от других владельцев (например, супруга).

Банки обычно выдают справку о долге за один-три дня. В ней будет указана точная сумма с учётом процентов и, возможно, штрафов, если есть просрочки. Именно от этой суммы нужно отталкиваться при установлении цены.

Шаг 2. Обратитесь в банк

Теперь нужно обратиться в кредитную организацию:

  1. Составьте заявление на продажу залоговой квартиры. Шаблон лучше запросить в самом банке.
  2. В заявлении укажите причину продажи и предполагаемую стоимость.
  3. Подайте заявление лично в отделении и попросите поставить отметку о приёме на вашем экземпляре. Или отправьте заказным письмом с уведомлением о вручении.

Кредитор должен рассмотреть ваше заявление в течение десяти рабочих дней. Если всё в порядке, вы получите письменное согласие с указанием минимальной цены продажи (равной сумме долга), срока на поиск покупателя (до четырёх месяцев) и реквизитов счёта для перечисления денег.

Если ипотека оформлена на вас и супруга как созаемщиков, заявление должны подавать оба.

Шаг 3. Найдите покупателя

Теперь у вас есть четыре месяца, чтобы найти того, кто купит вашу квартиру:

  1. Разместите объявления на популярных сайтах недвижимости.
  2. В объявлении честно укажите, что квартира находится в залоге у банка. Это не недостаток, а особенность, о которой покупатель должен знать.
  3. Подготовьте документы для показа потенциальным покупателям: выписку из ЕГРН, согласие банка на продажу, справку об остатке задолженности.

Многие покупатели опасаются приобретать залоговое жильё из-за возможных рисков. Будьте готовы объяснить, что с введением новой статьи 37.1 закона об ипотеке процесс стал безопасным и прозрачным.

Шаг 4. Оформите договор купли-продажи

Когда покупатель найден, нужно правильно оформить сделку:

  1. В договоре купли-продажи обязательно укажите, что недвижимость находится в залоге.
  2. Укажите точные реквизиты банковского счёта, на который будут перечислены деньги.
  3. Помните, что нельзя включать в договор пункты о передаче денег наличными или на ваш личный счёт — только на счёт, указанный банком.
  4. Оформите акт приема-передачи квартиры.

Договор должен быть составлен не менее чем в трёх экземплярах (для продавца, покупателя и Росреестра). Если сомневаетесь в своих силах, лучше обратиться к юристу, чтобы избежать ошибок.

Шаг 5. Зарегистрируйте сделку

Последний этап — зарегистрировать переход права собственности:

  1. Подготовьте пакет документов для Росреестра: заявления от продавца и покупателя, договор купли-продажи, квитанцию об оплате госпошлины, согласие банка на продажу, документы о перечислении денег.
  2. Подайте документы через МФЦ или электронно через сайт Росреестра.
  3. После регистрации перехода права собственности запись о залоге аннулируется.

Весь процесс регистрации занимает в среднем одну рабочую неделю. После этого покупатель становится полноправным владельцем квартиры без обременений, а ваш ипотечный долг считается погашенным.

К сожалению для многих заёмщиков, продажа квартиры решает проблему лишь частично. Рыночная стоимость жилья может не покрывать размер кредита, особенно если были просрочки и начислены штрафы. В такой ситуации банкротство становится единственным выходом. В «КредитаНет» мы помогаем людям, столкнувшимся с непосильными долгами, законно списать обязательства через процедуру банкротства и начать жизнь заново.

Как продать квартиру в ипотеке и погасить долги?
Спросить юриста

Когда могут отказать в продаже

Банк не может просто так отказать вам в праве продать залоговую квартиру. Статья 37.1 закона об ипотеке чётко определяет случаи, когда отказ возможен:

  • кредитор уже обратился в суд для взыскания квартиры за долги;
  • в отношении вас или банка начата процедура банкротства;
  • жильё находится в залоге у нескольких кредиторов (например, при военной ипотеке);
  • на квартиру оформлено две ипотеки — предшествующая и последующая (это редкий случай, но возможный по статье 43 закона об ипотеке);
  • вы уже получали согласие на продажу, но не уложились в срок или передумали продавать.

Важно понимать, что просрочки по ипотеке не являются причиной для отказа. Даже если вы несколько месяцев не платили, но кредитор ещё не подал в суд, вы имеете право на самостоятельную продажу.

Банк обязательно проверит информацию о возможном банкротстве на сайте «Федресурс», а наличие других залогов будет видно из выписки ЕГРН.

Риски при продаже квартиры в залоге

Продажа квартиры с обременением — процесс с подводными камнями как для продавца, так и для покупателя. Даже с новыми правилами остаются серьёзные риски, о которых нужно знать заранее. Чтобы ваша сделка прошла успешно, важно понимать, с какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

Риски для продавца

Риски для покупателя

Отказ. Банк может не дать согласие на продажу, если он уже подал иск о взыскании или если вы в процессе банкротства. В таком случае вам придётся ждать, пока имущество продадут с торгов, и цена, скорее всего, будет ниже рыночной

Скрытый залог. Продавец может не сообщить о залоге, а покупатель не проверит информацию в Росреестре. В результате сделку признают недействительной, и вернуть деньги будет очень сложно. Всегда запрашивайте свежую выписку из ЕГРН перед покупкой

Низкая стоимость. Квартира может стоить меньше, чем ваш долг перед кредитором, особенно если по кредиту накопились штрафы и пени. В этом случае даже после продажи у вас останется непогашенная часть долга, которую придётся выплачивать

Неправильное перечисление денег. Если перевести деньги на обычный счёт продавца, а не на специальный счёт для погашения ипотеки, банк может оспорить сделку. Тогда покупатель рискует остаться и без денег, и без квартиры

Нехватка времени. На поиск покупателя даётся всего 4 месяца. Если вы не успеете найти покупателя и оформить сделку, придётся заново просить разрешение на продажу, а цены на рынке за это время могут измениться

Дополнительные обременения. Помимо ипотеки, на квартире могут быть другие обременения (арест, рента, право пользования несовершеннолетними). Эти обязательства перейдут к новому собственнику вместе с квартирой

Другие кредиторы. После погашения ипотеки могут появиться требования от других кредиторов. Если у вас есть другие долги, приставы могут наложить арест на деньги, полученные от продажи квартиры, сразу после снятия залога

Банкротство продавца. Если продавец находится в процессе банкротства или начнёт его вскоре после сделки, её могут признать недействительной как совершённую с целью вывода активов. Финансовый управляющий имеет право оспаривать сделки за последние 3 года

Налоговые последствия. Если вы владели квартирой меньше минимального срока (3 или 5 лет, в зависимости от ситуации), то должны будете заплатить налог с продажи. Это уменьшит сумму, которая останется у вас после расчётов с кредитором

Мошеннические схемы. Существуют различные схемы обмана при продаже залоговой недвижимости. Например, продавец может взять деньги, но не погасить ипотеку, или подделать согласие банка на продажу. Проверяйте все документы через официальные каналы
Болдырев Иван Иванович
Болдырев Иван Иванович
ведущий юрист

При сделках с залоговой недвижимостью безопасность зависит от тщательной проверки документов. Покупателю обязательно нужно получить свежую выписку из ЕГРН, где будут видны все обременения, а не полагаться на слова продавца. Расчёты должны проводиться только через специальные банковские счета, которые указаны в согласии банка. Никогда не переводите деньги на личный счет продавца и тем более не передавайте наличные — это главный риск в таких сделках. Также важно проверить продавца на наличие других долгов через базу данных судебных приставов, ведь после погашения ипотеки могут появиться новые кредиторы. И, конечно, подавайте документы на регистрацию только после подтверждения перечисления средств. Правильно составленный договор с учётом всех особенностей

Что будет с залоговым жильём в ходе банкротства?
Спросить юриста

Что делать, если продажа квартиры не избавила от всех долгов

Иногда после продажи квартиры через залог остаются непогашенные долги. Это может произойти, если:

  • стоимость недвижимости оказалась меньше суммы долга;
  • у вас есть другие кредиты помимо ипотеки;
  • банк начислил большие штрафы и пени за просрочки.

В таких случаях у вас есть несколько вариантов. Вы можете договориться с вашим кредитором о реструктуризации оставшегося долга. Также стоит рассмотреть возможность рефинансирования долга в другом банке на более выгодных условиях. Если у вас есть другое имущество, его продажа может помочь погасить оставшийся долг.

У вас есть несколько вариантов, как решить проблемы с долгами, и зачастую банкротство — самый эффективный способ У вас есть несколько вариантов, как решить проблемы с долгами, и зачастую банкротство — самый эффективный способ

Когда все эти варианты не подходят или не дают результата, процедура банкротства может стать единственным выходом из сложной финансовой ситуации. При банкротстве физических лиц долги списываются через суд, если нет возможности их выплатить.

Если у вас остались долги после продажи залоговой квартиры, это может стать серьёзной финансовой проблемой. В компании «КредитаНет» вы получите профессиональную юридическую помощь по списанию оставшихся долгов через процедуру банкротства. Наши специалисты проведут бесплатный анализ вашей ситуации и предложат оптимальное решение. Цена под ключ — 69 000 руб., также доступна беспроцентная рассрочка от 3 860 руб. в месяц.

Не можете оплатить услуги юриста? Участвуйте в нашем розыгрыше бесплатного юридического сопровождения банкротства! За время проведения акции мы помогли более 80 участникам начать новую финансовую жизнь без долгов.

Итоги

  • Продажа квартиры в залоге у банка стала значительно проще с сентября 2024 года благодаря изменениям в законодательстве. Теперь вы можете самостоятельно продать жильё, если кредитор ещё не обратился в суд для взыскания. Главное условие — перечисление денег на специальный счёт для погашения ипотеки.
  • Процесс включает получение справки о долге, обращение в банк с заявлением, получение согласия с указанием минимальной цены, поиск покупателя и оформление сделки. На весь процесс отводится четыре месяца с момента получения согласия.
  • При продаже квартиры в залоге есть риски как для продавца, так и для покупателя. Они связаны с возможным отказом, недостаточной стоимостью для погашения кредита и юридическими сложностями при оформлении документов.
  • Если после продажи остались непогашенные долги, а других активов недостаточно, оптимальным решением может стать процедура банкротства. В «КредитаНет» вам помогут списать оставшиеся долги законным путём и начать новую финансовую жизнь.
Банкротство (НЕ) ПОЗОР? Разберутся ведущие юристы в подкасте КредитаНет