Расторгнуть нельзя сохранить: судьба договора аренды при банкротстве

Договор аренды при банкротстве можно сохранить, когда арендатор или арендодатель проходит банкротство. Расскажем, как это сделать.

Снимать или сдавать квартиру — это всегда риск для обеих сторон договора. Арендодатель переживает, что его имущество придёт в негодность, арендатор не оплатит счета и сбежит, оставив квартиру открытой. 

Арендатор же боится, что арендодатель поступит нечестно — начнёт обвинять в ущербе, воровстве, или в жильё вовсе заявится реальный владелец, который и не знал, что его сдал другой человек.

Что уж говорить про банкротство – это неприятный сюрприз для обеих сторон договора. Арендатор покидает квартиру, потому что недвижимость продают на торгах, либо арендодатель включается в число кредиторов и получает понемногу денег с продажи активов съёмщика. 

Можно ли жить в квартире должника и не продавать её? Как получить деньги с арендатора, если он банкрот? Давайте разбираться.

Заберут ли квартиру при банкротстве, если её сдали в аренду?

В ст. 446 ГПК РФ перечислено, какое имущество должник вправе сохранить при наличии долгов. Вот основные моменты:

1. В первую очередь, должник может сохранить квартиру или дом с земельным участком, если это его единственное жилье.
2. Также он имеет право оставить личные вещи и одежду.
3. Мебель и бытовая техника, которые необходимы для повседневной жизни, тоже остаются у должника.
4. Если у него есть предметы для профессиональной деятельности, они могут быть сохранены, если их стоимость не превышает 10 тыс. руб.
5. Должник также может оставить свои призы и государственные награды.

Однако не все должники владеют недвижимостью. Многие из них арендуют квартиры или комнаты, и в таких условиях выжить на прожиточный минимум становится весьма затруднительно. 

Тем не менее, обе стороны договора могут защитить себя и право на жильё. Должник может получить сверх прожиточного минимума деньги на аренду, или же не продавать квартиру, которую арендуют другие люди.

Как поступить арендодателю

Вариант 1: Расторгнуть договор аренды и вернуть взносы

Одним из решений могло быть расторжение договоров аренды. Конечно, это было бы крайне неудобно для жильцов, так как они бы остались без жилья. Но в такой ситуации Иван мог бы вернуть им ранее внесенные суммы. 

Тогда он потерял бы стабильный источник дохода. Кроме того, возможные жалобы жильцов могли привести к судебным разбирательствам. 

Да и Иван не уверен, что найдёт нужную сумму, чтобы рассчитаться с квартирантами. Если он не заплатит им, то квартирантам придётся включиться в процесс банкротства в качестве кредиторов.

Вариант 2: Продолжить сдавать квартирам и погашать долги

Вторым более стратегически верным решением было продолжить сдавать квартиру. Арендная плата, которую вносили жильцы, могла стать стабильным потоком дохода, способствующим погашению долгов перед кредиторами. Но выгоды от этого шага нужно донести до финуправляющего.

Чтобы суд согласился на реструктуризацию, Иван должен будет подготовить пакет документов: предоставить договор аренды, платёжки и подтвердить свой ежемесячный доход от аренды. 

После утверждения договора арендаторы начинают осуществлять платежи. Они будут поступать финуправляющему, который возьмет на себя ответственность за их перевод кредитору.

Финансовый управляющий должен следить за своевременностью поступления арендных платежей. Регулярные отчёты должны предоставляться как владельцу квартиры — банкроту, так и кредитору.

Однако составить ходатайство в суд и собрать все необходимые документы — задача не из простых для человека, далекого от юриспруденции. Опытный специалист поможет не только подготовить все необходимые бумаги, но и грамотно защитить интересы в суде.

Если ваша квартира оказалась под угрозой из-за больших долгов, и вы боитесь её потерять при банкротстве, обращайтесь к нашим юристам за бесплатной консультацией. Мы проверим, какие шансы сохранить квартиру у вас есть. Заполните форму ниже, и мы позвоним вам.

Чем опасна аренда при банкротстве арендодателя

Арендодатель рискует, когда заключает договор при банкротстве. Он всё ещё может потерять квартиру. Как это возможно? Смотрите таблицу ниже.

Необходимо тщательно следить за процессом аренды и действиями управляющего. Проверяйте потенциальных арендаторов, чтобы избежать проблем с платежами. 

Если возникают подозрения на злоупотребления, следует рассмотреть возможность оспаривания действий управляющего в суде. Это поможет минимизировать риски и защитить интересы как арендатора, так и кредиторов.

Как поступить арендатору

Посмотрим на обратную сторону медали – арендатора. При банкротстве у него может не быть денег на оплату квитанций и проживания в съёмной квартире. Формально владелец квартиры становится ещё одним кредитором. 

Но что делать, если должнику негде жить, кроме как в съёмном жилье? Мы уже выяснили, что снимать квартиру на прожиточный минимум нереально.

Рассмотрим ситуацию Петра, который живет в Казани. Он арендует квартиру за 40 тыс. рублей в месяц. Прожиточный минимум в Казани на 2024 год составляет всего 14 133 руб. Это означает, что только арендная плата в 3 раза больше его доходов.

Кроме необходимой суммы за жилье, Петру также нужно позаботиться о покупке продуктов и оплате коммунальных услуг. Которые, несмотря на разного рода ограничения, всё равно требуют значительных вложений. Что тогда делать?

Шаг 1. Подготовьте заявление

Составьте заявление о повышении прожиточного минимума с указанием причины: необходимости оплачивать аренду жилья. В заявлении укажите свои данные, адрес арендуемой квартиры и обоснуйте необходимость повышения прожиточного минимума.

Заявление о выдаче прожиточного минимума

Шаг 2. Соберите необходимые документы

Подготовьте следующие документы, которые нужно будет приложить к заявлению:

1. Копия паспорта. Убедитесь, что у вас есть прописка или временная регистрация в арендованном жилье.
2. Выписка из ЕГРН. Получите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающую отсутствие недвижимости в вашей собственности.
3. Договор аренды. Подготовьте копию договора аренды жилья, который вы подписали с арендодателем. Убедитесь, что он актуален и содержит все необходимые условия.
4. Квитанции об оплате ЖКХ. Соберите квитанции об оплате коммунальных услуг за последний период, подтверждающие ваши расходы.
5. Выписка из домовой книги. Получите выписку из домовой книги, в которой указаны все жильцы квартиры, включая вас.
6. Подтверждение оплаты аренды. Убедитесь, что у вас есть расписка арендодателя о получении денег. Это подтверждение оплаты аренды, которое должно быть подписано арендодателем. Документ можно сделать непосредственно перед процедурой банкротства, поскольку суды могут не принять выписки из онлайн-банкинга.

Шаг 3. Подайте заявление

Передайте документы финуправляющему. Убедитесь, что все документы подписаны и оформлены правильно.

Шаг 4. Ожидайте решения

Ожидайте рассмотрения вашего заявления. Обычно у вас будет уведомление о том, одобрено ли ваше заявление о повышении прожиточного минимума.

Шаг 5. Получите увеличенный прожиточный минимуме

Получите денежные средства на оплату аренды, если ваше заявление будет одобрено. Убедитесь, что вы используете полученные средства строго на оплату аренды и коммунальных услуг.

Если у должника есть супруг, то средства на аренду жилья ему выделят только в размере половины от полной стоимости аренды. Это значит, что, например, если арендная плата составляет 40 000 руб., банкроту предоставят только 20 000 руб. на её оплату. Вторая половина остаётся на усмотрение супруга, и её нужно будет покрывать самостоятельно.

Что влияет на решение суда

Суд рассматривает заявления должников по банкротству индивидуально, и решение может зависеть от различных факторов. Вот основные моменты, которые влияют на решение суда:

1. Если у должника есть собственная недвижимость, суд может посчитать, что его расходы на аренду излишние и необоснованные. Это значит, что если у вас уже есть собственная квартира или дом, расходы на аренду будут под сомнением.
2. Если у должника нет официальной регистрации по месту жительства, ему будет сложно доказать, что он действительно проживает в арендуемой квартире. Суд может требовать дополнительные доказательства фактического проживания.
3. Суд также будет учитывать, сколько стоит арендованная квартира. Если банкрот арендует что-то очень дорогое или роскошное, суд может решить, что такие расходы не обоснованы. Вместо этого он может предложить более доступный вариант жилья.

Эти факторы являются ключевыми для суда при принятии решения о том, удовлетворить или отклонить просьбу должника о финансировании аренды.

Расторжение договора аренды при банкротстве

Если арендатора признают банкротом, это может повлиять на его договор аренды. Вот как это происходит:

1. После того как человека признают банкротом, его договор аренды может быть изменён или полностью расторгнут.
2. Если имущество арендуется и его владелец меняется, новый владелец имеет право изменить условия аренды или отказаться от договора. Это значит, что аренда может быть пересмотрена в зависимости от желания нового владельца.

При банкротстве арендатора владельцу жилья не предоставляют законных инструкций, он не встаёт на сторону кредиторов. Его задача — помочь арендатору подготовить документы для суда.

Арендатор должен получить судебное разрешение на выделение средств для оплаты аренды. Если разрешение получено, арендодатель продолжит получать платежи.

Важно обсудить с арендатором возможность временного займа. Если арендатор не может платить, арендодатель вправе расторгнуть договор. Рекомендуется проконсультироваться с юристом для защиты своих прав.

Наша компания предлагает каждому клиенту договор, где прописан весь перечень услуг, которые мы предоставляем. Цены фиксированные, и они не изменятся, независимо от сложности вашего случая. 

«КредитаНет» ежемесячно выбирает 3-х людей, которым помогает бесплатно списать долги. Всё, что нужно, это описать свою ситуацию с долгами в нашей мини-анкете.

Основные мысли статьи

• Сдача или аренда жилья всегда связана с рисками для обеих сторон. Арендодатель опасается повреждения имущества и неуплаты, в то время как арендатор переживает за возможные обвинения и неожиданное вмешательство реального владельца. Банкротство усложняет ситуацию: арендатор может потерять жилье, а арендодатель — источник дохода.

• По ст. 446 ГПК РФ должник может сохранить единственное жилье, личные вещи и необходимую мебель. 

• Арендодатель может расторгнуть договор, но так он лишится доходов. Продолжение аренды может обеспечить доход для погашения долгов и избежать продажи имущества. Важно подготовить документы и согласовать условия с кредиторами и финансовыми управляющими.

• Арендаторы, испытывающие финансовые трудности, могут подать заявление о повышении прожиточного минимума для оплаты аренды. Суд будет учитывать индивидуальные обстоятельства, наличие собственности и фактическую регистрацию.

• Консультация юриста поможет защитить права обеих сторон и минимизировать риски в случае банкротства.