Под крышей дома твоего: почему ипотека иногда бывает плохим решением

Узнайте о скрытых рисках и подводных камнях ипотеки, о которых предпочитают не говорить банки. Разбор всех опасностей и недостатков ипотечного кредитования

Ипотека — это, пожалуй, один из самых распространенных способов покупки собственного жилья. Она уже многим помогла приобрести собственное жилье. Однако за возможность купить квартиру или дом сегодня вы расплачиваетесь многими годами финансовых обязательств. Подробно рассмотрим недостатки и риски ипотеки, а также подскажем пути решения возможных проблем.

Главные преимущества ипотеки

Сегодня ипотека для многих является единственным способом приобрести недвижимость. Она позволяет распределить расходы на длительный срок, и фактически дает возможность безболезненно менять арендное жилье на собственное. Ипотечное кредитование жестко зарегулировано. В частности, 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)». 

Прежде чем перейти к недостаткам, стоит отметить и положительные стороны ипотеки:

• Доступность жилья. Ипотека позволяет приобрести жилье, не дожидаясь, пока накопится вся сумма. Тем более что цены на жилье стабильно растут, а накопить на первый взнос гораздо проще, чем на полную стоимость квартиры или дома.
• Инвестиции в будущее. Поскольку недвижимость дорожает, в будущем вы можете заработать на продаже своего жилья.
• Стабильность и уверенность. После покупки недвижимости в ипотеку вы становитесь ее собственником, и если вы платите в срок, никто не сможет вас выгнать, как это часто бывает при аренде квартиры.

Однако несмотря на все привлекательные стороны, ипотека имеет и свои недостатки. Они напрямую складываются как из особенностей этого вида кредитования, так и являются недостатками всех кредитных продуктов в целом.

Основные недостатки ипотеки

Когда эйфория от покупки своей первой недвижимости проходит, нередко ипотечники задумываются: а правильно ли они сделали? Быть может, стоило немного подкопить, купить квартиру попроще, подешевле, или продолжать арендовать? Происходит это по нескольким причинам, где главным становится осознание, чем плоха ипотека. Действительно, недостатки у нее есть.

Это долгосрочное финансовое обязательство

Ипотечный кредит, как правило, выдается на 10–30 лет. Это означает, что на протяжении длительного времени заемщик будет ежемесячно выплачивать деньги банку. За это время может произойти множество изменений: потеря работы, ухудшение здоровья, рождение детей и другие жизненные обстоятельства, которые влияют на платежеспособность.

Затраты не удастся компенсировать

Есть очень меткое выражение: «В ипотеку берется две квартиры — одна ваша, а вторую вы дарите банку». Действительно, за годы выплаты ипотечного кредита общая сумма, выплаченная банку, может превысить первоначальную стоимость жилья в два и более раза. Компенсировать все эти затраты не удастся — шанс того, что за годы выплаты ипотеки цена недвижимости вырастет в несколько раз, небольшие.

Без первоначального взноса никак

Реальность такова, что сумма первоначального взноса в размере до 10–15% от стоимости жилья практически уходит «в никуда» — на фоне общей суммы кредита она попросту теряется, но ведь ее тоже нужно где-то найти. К тому же это не все затраты: оценка недвижимости, страхование жизни и жилья, юридическое сопровождение — на все это тоже нужно будет найти деньги.

Есть риск потерять недвижимость

Если заемщик по каким-либо причинам не может вносить ипотечные платежи, он рискует потерять свое жилье. Банк имеет право обратить взыскание на заложенную недвижимость и продать ее с целью погашения оставшейся задолженности. 

Есть ограничения на использование недвижимости

Ипотечный кредит накладывает определенные ограничения на использование и распоряжение приобретенной недвижимостью. Заемщик не может свободно продавать, сдавать в аренду или совершать другие операции с жильем без согласования с банком. Продажа недвижимости, обремененной ипотекой, связана с дополнительными сложностями и затратами.

Когда не стоит брать ипотеку

Несмотря на то что ипотека — самый доступный инструмент для покупки собственного жилья, в некоторых ситуациях она оказывается нецелесообразным или даже опасным решением. Существует несколько ситуаций, при которых оформление ипотеки особенно рискованно и невыгодно.

Последствия невыплаты ипотеки

Если у вас возникли трудности с выплатой ипотечного, то последствия неминуемы. Вот что будет, если не платить ипотеку за квартиру:

• Увеличение долга. За просрочку платежей банк начисляет пени и штрафы, что увеличивает ваш долг.
• Испорченная кредитная история. Просрочки негативно скажутся на вашей кредитной истории, что затруднит получение кредитов в будущем.
• Риск потери жилья. При длительной невыплате ипотеки банк имеет право обратиться в суд и взыскать недвижимость.

• Общение с коллекторами. Если это прямо не запрещено ипотечным договором, банк вправе привлекать коллекторские компании для взыскания долга. Как они работают, все давно известно.

Чтобы этого не произошло, нужно немедленно активно действовать, как только возник малейший риск просрочки. Тем более в распоряжении должника есть немало способов сгладить ситуацию, чтобы остаться и с жильем, и не испортить отношения с банком.

Что делать, если вы не можете платить по ипотеке?

Если по каким-либо причинам вы оказались в ситуации, когда не можете выплачивать ипотечные платежи, важно как можно скорее принять меры, чтобы избежать потери жилья. Вот несколько возможных вариантов действий:

• Обратитесь к кредитору. Как только вы поняли, что возникли трудности с выплатами, свяжитесь с банком и объясните свою ситуацию. Банки готовы пойти навстречу активным заемщикам и предложить различные варианты реструктуризации долга, приостановку платежей или другие решения.

• Попробуйте рефинансировать долг. Можно попытаться рефинансировать кредит в другом банке на более выгодных условиях. Это поможет снизить ежемесячные платежи и облегчит финансовую нагрузку. Но потребуется участие первоначального банка-залогодержателя.
• Продайте недвижимость. Если сохранить ипотечные платежи невозможно, вариантом может быть продажа недвижимости. Это позволит вам погасить оставшуюся задолженность и, возможно, даже получить некоторую сумму на руки. Но здесь тоже не обойтись без согласия банка, который выдал ипотеку.

Если все другие варианты исчерпаны, рассмотрите возможность объявления личного банкротства. Это процедура, при которой суд признает вашу неспособность исполнять свои долговые обязательства. Она поможет избавиться от ипотечного долга и других обязательств.

Плюсы процедуры банкротства:

• Защита от кредиторов. В процессе банкротства вы получаете защиту от взысканий и преследования со стороны кредиторов.
• Возможность сохранить имущество. Закон предоставляет возможность сохранить часть имущества, необходимую для проживания.
• Упрощение расчетов с долгами. Если есть возможность платить по кредитам, но с меньшим ежемесячным платежом, возможно введение процедуры реструктуризации со списанием значительной части долгов.

Если платить по ипотеке стало тяжело или невозможно, но вы хотите сохранить жилье — особенно, если оно единственное, то в 2024 году это возможно сделать 2 способами. Они прописаны в новом законе, который вносит изменения в закон о банкротстве и позволяет должникам избавиться от непосильных долгов, при этом сохранить залоговое жилье. Рассмотрим кратко как это работает:

• Третье лицо погасит остаток по ипотеке за вас — если платежей по ипотеке осталось не так много, и вы договорились с другом или знакомым, что он сможет погасить разом всю сумму, то получится закрыть кредит и сохранить жилье в собственности. Но в течение 3 лет необходимо вернуть третьему лицу деньги. В противном случае человек, погасивший за вас ипотеку имеет право обратиться к взысканию через суд.
• Вы сможете договориться с залоговым кредитором о заключении локального мирового соглашения — в этом случае платить придется самому, или временно попросить знакомого так же вносить платежи по ипотеке за вас. Этот способ схож с реструктуризацией в банкротстве, но план платежей устанавливается только по ипотеке и никакие кредиторы, кроме залогового, не имеют права голоса в данном вопросе. Способ так же актуален для сохранения только единственного ипотечного жилья.

Если вы столкнулись с трудностями при выплате ипотеки или других кредитов и не можете с ними справиться, обращайтесь за бесплатной консультацией к юристам компании КредитаНет. Они помогут вам разработать план действий, чтобы избежать лишних расходов и сохранить ваше жилье, или максимально выгодно разрешить ситуацию, списав долги по кредитам через процедуру банкротства.