Купил квартиру, а там долги: в хорошие руки попали они

Купили квартиру и узнали, что есть долги по коммуналке? Что с ними делать: платить или не платить – решаем вопрос наилучшим образом.

Когда покупаешь квартиру на вторичном рынке, проверять нужно все, иначе ты рискуешь приобрести не только недвижимость, но и долги по коммунальным платежам предыдущего собственника. Малоприятный «подарочек», это не антикварный шкафчик и не монеты 18 века, забытые в старой мебели, которую бывший владелец решил не выкидывать. Что же делать с долгами за квартиру при смене собственника? Платить или не платить, вот в чем вопрос.

Долги за чужую квартиру платить не обязательно

Начнем с того, что квартира может быть продана с долгами по коммуналке, закон не запрещает проведение таких сделок. Однако задолженность по ЖКХ никуда не денется, ее не спишут, если сменится собственник, а поделят:

• долги по содержанию квартиры, по услугам ресурсоснабжающих организаций остаются у бывшего владельца, он обязан их погашать, иначе именно у него будут проблемы, взыскания и аресты имущества;
• долги по капитальному ремонту переходят новому собственнику, как гласит статья 158 ЖК РФ (платежи по капремонту – это взносы за объект, а не за пользование им, как услуги ЖКХ, поэтому новый владелец будет обязан погасить задолженность предыдущего хозяина).

Если купил квартиру с долгами – в чем опасность

Если купили квартиру с долгами по ЖКХ и капитальному ремонту, то проблемы обязательно появятся, и их придется решать в срочном порядке.

1. Долг за капремонт будет уже ваш, и вы будете его оплачивать. Управляющие компании часто хитрят и приписывают задолженности новым владельцам, доказать обратное, бывает, сложно. И вот уже долг по ЖКХ тоже платить вам, ведь бывший хозяин чудесным образом пропадает после продажи жилья, и найти его не представляется возможным.
2. Придется разбираться с управляющей компанией, поскольку вам могут (на практике так и делают) не переоформить счет, продолжать в квитанциях присылать долг вместе в пени, т.е. не ваша задолженность будет расти.
3. Самый неприятный момент – отказ в регистрации сделки. Если долг большой и коммуналку не оплачивали 2-3 месяца, управляющая компания вполне могла подать в суд по долгам ЖКХ, и на квартиру был наложен арест. Любые сделки с такой недвижимостью недействительны, поэтому при подаче на регистрацию она будет остановлена. Получается, что договор купли-продажи подписан, деньги переданы продавцу, который уже улетел или потратил все, что получил, а вы остаетесь без квартиры, так как на вас ее не оформят.

Чтобы не попасть в ситуацию, когда квартиру продали, а долги остались, заручитесь поддержкой грамотного риэлтора, который все проверит, а также юриста, чтобы составить договор купли-продажи и стратегию сделки.

Например, чтобы при подписании акта приема-передачи квартиры вам передали и все оплаченные квитанции или другие выписки, доказывающие, что долги по коммунальным платежам при продаже квартиры отсутствуют.

Как узнать, есть ли долги за проданную квартиру

Вы как покупатель имеете право знать все о недвижимости, поэтому продавец должен предоставить все документы. Например, отсутствие задолженностей по коммуналке может подтвердить справки из управляющей компании, также продавец должен показать квитанции.

Если он не в состоянии этого сделать, нет квитанций (не хранит их, оплачивал все онлайн и т.п.), действуйте сами:

• идите в управляющую компанию, а также позвоните поставщикам газа и электроэнергии, как правило, у каждого собственника с ними прямой договор;
• посмотрите базу судебных приставов, для этого достаточно ввести ФИО вашего продавца, вы увидите всю информацию о задолженностях, если она есть, долги по ЖКХ там будут отображены, если управляющая компания подавала иск;
• по адресу квартиры закажите выписку из Росреестра, в документе прописаны аресты на объект, при их наличии сделку провести не получится.

Очень важный момент – составление и изучение договора купли-продажи. Рекомендуем проверить его (если документ составлялся продавцом и его риэлтором) с юристом, чтобы потом не пришлось списывать долги по ЖКХ, выходить на банкротство или другим способом выкручиваться из сложной ситуации.

Например, в договоре может быть прописан пункт про переход долгов за коммунальные услуги к новому собственнику. Если вы пропустите этот раздел, вы будете выплачивать долг не только за капремонт, но и за другие услуги.

Что делать, если квартира продана вам с долгами по коммуналке

Если очень хочется купить именно эту квартиру, но вы узнали, что долги по коммунальным платежам имеются, а может собственник честно признался, договаривайтесь «на берегу».

В договор купли-продажи должен быть внесен пункт об оплате долгов – кто и за что будет платить. Если продавец будет все оплачивать сам, тоже закрепите это его желание в договоре, а также пропишите условие, что недвижимость не будет продана третьим лицам, пока владелец погашает долг. Ваша сделка откладывается.

На практике за недвижимость вносится аванс, из этих денег продавец может оплатить свой долг. Для авансового платежа тоже должен быть составлен дополнительный документ. Одним словом, при покупке квартиры должен быть продуман каждый шаг.

Если задолженность продавец не гасит, и квартиру куплена вами с долгами, то в договоре должна быть прописана вся сумма задолженности, а вы имеете право просить скидку в этом же размере с продавца.

И опять же скидка закрепляется отдельным пунктом в договоре и оговаривается, что она получена в размере долга за ЖКХ. Это поможет доказать факт оплаты коммуналки вами, если вдруг по каким-либо причинам сделка будет расторгнута.

Поздно узнали, что купили квартиру с коммунальными долгами

Жизнь – штука непростая, бывает, что празднуешь новоселье, а через неделю узнаешь, что купил квартиру с долгами. Что делать, куда бежать? Ищите должника. Конечно, не факт, что он согласится погасить задолженность.

Тогда ваш план действий таков:

• нужно получить выписку ЕГРН в Росреестре, в документе прописана дата регистрации права собственности, т.е. когда объект недвижимости стал вашим и платить по счетам должны вы;
• пойти в управляющую компанию и открыть новый лицевой счет на вас, тогда все долги по ЖКХ остаются на старом лицевом счете и решать этот вопрос будет уже сама управляющая компания;
• если управляющая компания откажется открывать вам счет, вы вправе подать жалобу в жилищную инспекцию, прокуратуру или Роспотребнадзор.

Это все касается долга по коммуналке, с задолженностью по капитальному ремонту тоже нужно разбираться и, если сумма внушительная, ее можно уменьшить. За капремонт взимается ежемесячно ставка за 1 м2, в среднем это 19-25 рублей за м2. За несколько лет может набежать приличная сумма.

Уменьшить такой долг можно, использовав срок исковой давности. Статья 196 ГК РФ устанавливает этот срок 3 года. Получается, что если взносы на капремонт не оплачивались в течение 5-6 лет, то вы обращаетесь в суд, пишите заявление о списании долга за 3 года по истечению срока исковой давности, ждете решения суда и платите только за оставшиеся 3 года.

В суд придется идти, если долги предыдущего владельца «всплыли» позже, например, управляющая компания сделала ошибку в расчетах. За свою ошибку управляющая компания будет расплачиваться самостоятельно, в суде такие дела, как правило, решаются в пользу нового собственника.

Если вы только собираетесь приобрести квартиру на вторичном рынке, обязательно проверяйте все документы, квитанции и заручитесь поддержкой юриста. А если вы уже купили квартиру с долгами и теперь в замешательстве, как их списать и не платить, обращайтесь в компанию «КредитаНет».

Мы детально проанализируем вашу ситуацию и поможем списать долги по ЖКХ во внесудебном порядке или через процедуру банкротства. Консультация бесплатная, не ждите, звоните прямо сейчас.