Еще недавно , если продавец квартиры объявил себя банкротом после сделки с недвижимостью, покупатель однозначно терял собственность. Ему было практически невозможно вернуть ни жилье, ни деньги за него. Однако в июле прошлого года в ФЗ № 127 были внесены , которые позволяют решить эту проблему. Сделки все же можно оспаривать, но если вы купили квартиру, а продавец подал на банкротство , есть шанс все вернуть.
В России действует закон банкротстве № 127 . Любое физическое лицо, которое имеет долги в размере 500000 рублей и более, просрочки по платежам и не имеет возможности выплачивать задолженности, может подать на банкротство . Сделать это могут и кредиторы должника, допустим, банки или микрофинансовые организации.
Дело рассматривается в суде, и если судья принимает положительное решение, то начинается конкурсное производство. Финансовый управляющий проверяет все имущество должника , оценивает его и решает, что можно продать с торгов ( ).
Также финансовый управляющий имеет право оспаривать сделки, которые провел должник в последние 3 года.
Например, Василий в 2023 году продал свою квартиру, а в 2024 подает на банкротство, так как кредиты уже «не тянет». Эта сделка обязательно всплывет при проверке имущества, финансовый управляющий может сделать вывод, что квартира была специально продана, деньги потрачены, кредиты не оплачивались, значит, Василий схитрил: продал квартиру, чтобы она не попала на торги по банкротству ( ).
Финансовому управляющему, конечно, необходимо будет доказать, что сделка была проведена умышленно, но есть ситуации, когда это сделать очень просто. Например, если цена недвижимости по договору сильно занижена.
Например, квартира Василия стоит 7 млн., а продает он ее за 5 млн., и через год начинается его банкротство. Судья просто сравнит рыночную стоимость недвижимости при проверке сделки и цену в договоре. Больше никаких доказательств не потребуется. Сделка аннулируется, а квартира будет продаваться с торгов.
Что в итоге с покупателем, когда продавец квартиры банкрот ? По закону (без изменений от июля 2023 года) покупатель лишался и денег, и квартиры, но он имел право стать кредитором (далеко не первой очереди) и попробовать получить свои финансы. Если же в деле есть кредитор по алиментам, то именно с продажи квартиры средства будут направлены на погашение этого долга.
В общем, у покупателя была незавидная участь.
С изменениями по закону № 127 если человек купил квартиру, а продавец объявил себя банкротом , и суд признал сделку недействительной, покупатель имеет право получить деньги обратно. Есть одно условие: если купленное жилье было единственным для покупателя и его семьи.
Как вернуть деньги покупателю, если продавец банкрот
Как вернуть квартиру:
Процедура получается не быстрой и сложной, но теперь риски покупателя при банкротстве продавца квартиры после продажи снижаются и есть гарантии, что он получит обратно свои деньги.
Единственная опасность – это заниженная цена договора. Однако практика показывает, что сейчас на такие сделки мало кто соглашается, люди предпочитают отражать реальную стоимость недвижимости в договоре купли-продажи.
Согласно у покупателя есть возможность проживать в квартире банкрота, пока ему не будут возвращены деньги за объект. Члены его семьи тоже имеют право там находиться.
При необходимости можно подать прошение в арбитражный суд, который рассматривает дело, чтобы продлить срок выселения. Суд может принять решение в вашу пользу и предоставить до 6 месяцев на выезд даже с того момента, как деньги поступят на ваш счет.
Есть нюанс: когда суд разрешит вам проживать в квартире еще 6 месяцев, финансовый управляющий получает это решение и пишет заявление в Росреестр, чтобы на объект недвижимости наложили обременение. Если покупатель не съедет с квартиры в положенный срок, его будут выселять принудительно – в игру вступают судебные приставы.
У покупателя есть возможность купить свою квартиру снова. Закон этого не запрещает. Попыток может быть три:
Закон разрешает покупателю выкупить эту же квартиру по рыночной стоимости до того, как она будет выставлена на торгах. Новая стоимость недвижимости прописывается судом в решении, которое он выносит насчет недействительности сделки.
За 10 дней до выставления лота на торги финансовый управляющий сообщает покупателю об этом, за 5 дней до официальной публикации покупатель должен дать управляющему ответ, что готов купить квартиру. В итоге в течение 30 дней после договоренности заключается договор купли-продажи.
Про договор купли-продажи в процедуре.
Может случиться так, что стоимость квартиры будет выше, чем первоначальная. По покупателю придется доплачивать разницу.
Например, Василий продал квартиру покупателю за 5 млн. рублей, а теперь ее оценили в 6,3 млн. рублей. Разницу в 1,3 млн. рублей должен внести покупатель.
Если возникла ситуация, что до торгов квартиру не получилось выкупить, то покупатель имеет право участвовать в торгах. Согласно правилам, они проходят в три этапа, покупатель может войти в торги на любом из них.
Здесь тоже придется вносить лишь разницу между ценой договора и стоимостью лота.
Рискованный вариант, но возможный. Если квартиру никто не купит на торгах, покупатель может дождаться их окончания и выкупить жилье. Его стоимость будет равна цене на последнем этапе торгов, т.е. она будет заниженной. Однако покупатель должен именно ждать окончания и не участвовать ни в одном из торгов.
Здесь тоже есть свой плюс, хотя и очень призрачный. Если жилье не продалось на торгах, т.е. его не купили даже по минимальной стоимости, значит, в договоре цена не была сильно занижена и решение суда о недействительности сделку нужно отменять.
Финансовый управляющий подает заявления о пересмотре, суд отменяет свое решение и, теоретически покупатель возвращает себе квартиру и собственность.
Дело о банкротстве пойдет своим чередом, и уже должника будут опрашивать, куда он дел деньги с продажи этой квартиры и почему не потратил их на покрытие кредитов.
Однако этот сценарий практически нереальный, так как квартиры, как правило, очень быстро продаются с торгов.
Что же делать покупателю, чтобы сделку не оспорили, если продавец квартиры подаст на банкротство ?
Банкротство физического лица – это всегда непростая процедура, в ней много нюансов. Если вы хотите проконсультироваться о порядке ее проведения или получить рекомендации от юристов КредитаНет, как действовать, если купили квартиру, а продавец – банкрот , позвоните нам и приходите на консультацию. Она бесплатная, и мы обязательно поможем решить ваш вопрос.
1% — это отказы клиентов от процедуры из-за найденных средств или изменившихся обстоятельств