Казалось бы, единственное жильё в России неприкосновенно — его нельзя забрать даже за долги. Но последние решения судов и новые законопроекты показывают: иммунитет работает не всегда. Даже такая недвижимость может уйти с молотка, особенно если в ней никто не живёт или она была куплена в ипотеку.
В российском законодательстве () действительно прописан «исполнительский иммунитет» — защита единственного жилья от изъятия, даже если владелец не справляется с долгами. Однако сейчас ситуация меняется. Суды всё чаще поддерживают кредиторов, если выясняется, что квартира используется не для проживания, а, например, сдаётся в аренду или пустует.
Три главные причины, из-за которых реализуют даже единственное жильё:
- Ипотека. Если жильё куплено в кредит и выступает залогом у банка, его могут изъять даже при банкротстве. Исполнительный иммунитет (защита от взыскания) здесь не действует.
- Фактическое проживание в другом месте. Суды проверяют, живёт ли должник в квартире на самом деле. Если семья годами не появляется в доме, а коммунальные платежи минимальны — это повод усомниться в статусе «единственного жилья».
- Апартаменты вместо квартиры. Многие не знают, но апартаменты юридически считаются нежилыми помещениями. Даже если это ваше единственное пристанище, его могут забрать за долги — закон апартаменты не защищает.
Суды всё чаще обращают внимание не на прописку, а на реальное использование объекта. Если квартира сдаётся в аренду, пустует или должник живёт в другом месте, её могут включить в конкурсную массу и продать.
На практике всё имущество должника включается в конкурсную массу автоматически. И только сам гражданин может попытаться доказать в суде, что его жильё — действительно единственное и заслуживает защиты. Причём учитываются и нормы предоставления жилплощади: 33 кв. м на одного, 42 кв. м на двоих, 18 кв. м — на каждого члена семьи из трёх и более человек.
В Госдуме уже рассматриваются законопроекты, меняющие подход к таким ситуациям. Один из них предлагает продавать единственное жильё должника, но часть выручки (5%) направлять на покупку нового, пусть и меньшего по площади. Банк при этом получит до 90% от продажи. Остальные 5% будут распределены между оставшимися кредиторами.
Кроме того, депутаты хотят исключить ипотечные долги из списка причин для банкротства. Если это произойдёт, банки не смогут инициировать процедуру из-за просрочек по ипотеке.
Все эти изменения особенно важны для тех, кто рассматривает банкротство физических лиц как способ выбраться из долгов. Да, процедура помогает списать долги, но важно понимать, что с плохой подготовкой есть риск потерять жильё. Поэтому перед подачей на банкротство обязательно нужно проконсультироваться с юристом — чтобы потом не остаться и с долгами, и без крыши над головой.