В последнее время в России все больше людей обращают внимание на схему ипотечного донорства. Это неофициальный термин, который описывает ситуацию, когда желающие приобрести жилье привлекают родственников или знакомых с детьми, чтобы воспользоваться льготной семейной ипотекой. Согласно правилам, такую ипотеку можно брать под 6% годовых, если в семье есть хотя бы один ребенок до 6 лет.
Схема ипотечного донорства стала популярной на фоне того, что базовые ставки по ипотеке продолжают расти. Например, с октября 2023 года банк «Сбер» предлагает стандартную ипотеку уже под 21% годовых. Очевидно, что разница в условиях кредитования существенная, поэтому многие ищут способы обойти высокие ставки. Но выгодная на первый взгляд схема ипотечного донорства таит в себе серьезные риски как для покупателя, так и для созаемщика.
Первый риск заключается в том, что созаемщик, став участником сделки, теряет право на льготную ипотеку в будущем. Льгота предоставляется всего один раз, и если в дальнейшем ему самому захочется купить жилье на льготных условиях, это будет невозможно.
Второй момент — ухудшение кредитной истории созаемщика. Когда человек становится созаемщиком по ипотеке, это фиксируется в его кредитном досье, и банки могут начать относиться к нему с осторожностью. Если основной заемщик по каким-то причинам перестанет выплачивать кредит, обязательства автоматически лягут на плечи созаемщика, что может негативно отразиться на его финансовом положении.
Также важно учитывать юридические нюансы. Чтобы соответствовать требованиям льготной программы, на имя созаемщика с ребенком нужно оформить хотя бы небольшую долю в квартире. В будущем это может вызвать сложности при продаже жилья, так как каждый собственник должен будет участвовать в сделке.
Эксперты предполагают, что, если схема начнет широко использоваться за пределами круга семьи и друзей, она может вызвать обеспокоенность у Центробанка. В теории такие «услуги» могут начать предлагаться на рынке за вознаграждение, что станет своеобразным бизнесом. Пока это явление не стало массовым, однако потенциальные риски уже обсуждаются.
Одной из проблем, с которой сталкиваются участники программы, является сокращение лимитов на льготные кредиты. По данным Министерства финансов, финансирование программы семейной ипотеки может закончиться уже в ноябре 2024 года. Это подталкивает банки ужесточать условия, например, повышать первоначальный взнос до 50%.
Сложившаяся ситуация заставляет задуматься о дополнительных мерах предосторожности при выборе ипотечных схем. Если покупка жилья с привлечением созаемщиков кажется сложной, то стоит заранее проанализировать все возможные риски, включая потенциальные сложности с выплатой кредита. А для тех, у кого финансовое положение особенно нестабильно, важно не забывать о таком варианте, как банкротство физических лиц. Этот процесс позволяет официально освободиться от долгов, а при наличии действующей ипотеки сохранить заложенное жилье.