Купил квартиру у банкрота – крепись, мужайся, тихо жди

Еще недавно , если продавец квартиры объявил себя банкротом после сделки с недвижимостью, покупатель однозначно терял собственность. Ему было практически невозможно вернуть ни жилье, ни деньги за него. Однако в июле прошлого года в ФЗ № 127 были внесены изменения , которые позволяют решить эту проблему. Сделки все же можно оспаривать, но если вы купили квартиру, а продавец подал на банкротство , есть шанс все вернуть.

Проблемная недвижимость

В России действует закон банкротстве № 127 . Любое физическое лицо, которое имеет долги в размере 500000 рублей и более, просрочки по платежам и не имеет возможности выплачивать задолженности, может подать на банкротство . Сделать это могут и кредиторы должника, допустим, банки или микрофинансовые организации.

Дело рассматривается в суде, и если судья принимает положительное решение, то начинается конкурсное производство. Финансовый управляющий проверяет все имущество должника , оценивает его и решает, что можно продать с торгов ( статья 213 закона № 127 ).

Также финансовый управляющий имеет право оспаривать сделки, которые провел должник в последние 3 года.

Финансовому управляющему, конечно, необходимо будет доказать, что сделка была проведена умышленно, но есть ситуации, когда это сделать очень просто. Например, если цена недвижимости по договору сильно занижена.

Что в итоге с покупателем, когда продавец квартиры банкрот ? По закону (без изменений от июля 2023 года) покупатель лишался и денег, и квартиры, но он имел право стать кредитором (далеко не первой очереди) и попробовать получить свои финансы. Если же в деле есть кредитор по алиментам, то именно с продажи квартиры средства будут направлены на погашение этого долга.

В общем, у покупателя была незавидная участь.

Современные реалии

С изменениями по закону № 127 если человек купил квартиру, а продавец объявил себя банкротом , и суд признал сделку недействительной, покупатель имеет право получить деньги обратно. Есть одно условие: если купленное жилье было единственным для покупателя и его семьи.

Как вернуть деньги покупателю, если продавец банкрот

Как вернуть квартиру:

1. Финансовый управляющий открывает в банке счет на имя должника. Он необходимо только для этой конкретной сделки.
2. Объект недвижимости проходит проверку и оценку и продается с торгов.
3. Деньги в размере суммы, которая указана в договоре купли-продажи, переводятся на ранее открытый счет.
4. Если с продажи недвижимости остались средства, они пойдут на погашение требований других кредиторов.
5. Покупатель должен передать финансовому управляющему реквизиты своего счета, куда тот переведет средства за квартиру ( статья 61.6 закона № 127 ). Срок – 14 дней. Если покупатель не хочет давать свои реквизиты, то финансовый управляющий кладет их на депозит у нотариуса, а покупателю отсылает уведомление. Письмо должно быть отправлено в течение 5 дней с момента открытия депозита.

Процедура получается не быстрой и сложной, но теперь риски покупателя при банкротстве продавца квартиры после продажи снижаются и есть гарантии, что он получит обратно свои деньги.

Единственная опасность – это заниженная цена договора. Однако практика показывает, что сейчас на такие сделки мало кто соглашается, люди предпочитают отражать реальную стоимость недвижимости в договоре купли-продажи.

Деньги получены, нужно съезжать

Согласно статье 61.6 закона № 127 у покупателя есть возможность проживать в квартире банкрота, пока ему не будут возвращены деньги за объект. Члены его семьи тоже имеют право там находиться.

При необходимости можно подать прошение в арбитражный суд, который рассматривает дело, чтобы продлить срок выселения. Суд может принять решение в вашу пользу и предоставить до 6 месяцев на выезд даже с того момента, как деньги поступят на ваш счет.

Есть нюанс: когда суд разрешит вам проживать в квартире еще 6 месяцев, финансовый управляющий получает это решение и пишет заявление в Росреестр, чтобы на объект недвижимости наложили обременение. Если покупатель не съедет с квартиры в положенный срок, его будут выселять принудительно – в игру вступают судебные приставы.

Можно ли выкупить квартиру при банкротстве

У покупателя есть возможность купить свою квартиру снова. Закон этого не запрещает. Попыток может быть три:

Покупка до торгов по банкротству.

Закон разрешает покупателю выкупить эту же квартиру по рыночной стоимости до того, как она будет выставлена на торгах. Новая стоимость недвижимости прописывается судом в решении, которое он выносит насчет недействительности сделки.

За 10 дней до выставления лота на торги финансовый управляющий сообщает покупателю об этом, за 5 дней до официальной публикации покупатель должен дать управляющему ответ, что готов купить квартиру. В итоге в течение 30 дней после договоренности заключается договор купли-продажи.

Про договор купли-продажи в процедуре.

Может случиться так, что стоимость квартиры будет выше, чем первоначальная. По статье 61.6 закона № 127 покупателю придется доплачивать разницу.

Покупка на торгах

Если возникла ситуация, что до торгов квартиру не получилось выкупить, то покупатель имеет право участвовать в торгах. Согласно правилам, они проходят в три этапа, покупатель может войти в торги на любом из них.

Здесь тоже придется вносить лишь разницу между ценой договора и стоимостью лота.

После торгов по банкротству

Рискованный вариант, но возможный. Если квартиру никто не купит на торгах, покупатель может дождаться их окончания и выкупить жилье. Его стоимость будет равна цене на последнем этапе торгов, т.е. она будет заниженной. Однако покупатель должен именно ждать окончания и не участвовать ни в одном из торгов.

Финансовый управляющий подает заявления о пересмотре, суд отменяет свое решение и, теоретически покупатель возвращает себе квартиру и собственность.

Дело о банкротстве пойдет своим чередом, и уже должника будут опрашивать, куда он дел деньги с продажи этой квартиры и почему не потратил их на покрытие кредитов.

Однако этот сценарий практически нереальный, так как квартиры, как правило, очень быстро продаются с торгов.

Советы

Что же делать покупателю, чтобы сделку не оспорили, если продавец квартиры подаст на банкротство ?

• Перед покупкой недвижимости проверить продавца – заручиться поддержкой специалистов (юрист поможет проверить недвижимость, залог или арест на ней, по ФИО и паспорту продавца можно проверить на сайте ФНС и судебных приставов – нет ли исполнительных производств).
• Грамотно оформлять договор купли-продажи (обязательно прописать порядок расчетов и реальную стоимость жилья).
• Прописать в договоре гарантии продавца, что у него нет проблем с платежеспособностью и различных задолженностей и штрафы, если эти гарантии будут нарушены (от будущих проблем это не спасет, однако заведомо хитро настроенные продавцы могут «передумать» продавать недвижимость).
• Проанализировать цену продавца и среднерыночную.
• Проводить сделку только с самим собственником, а не с третьими лицами (родственниками), договор должен подписывать только он.
• Тщательно проводить расчеты, подкрепляя их документами, переводом, распиской о получении средств (при необходимости).
• Сохранить все документы по сделке.

Банкротство физического лица – это всегда непростая процедура, в ней много нюансов. Если вы хотите проконсультироваться о порядке ее проведения или получить рекомендации от юристов КредитаНет, как действовать, если купили квартиру, а продавец – банкрот , позвоните нам и приходите на консультацию. Она бесплатная, и мы обязательно поможем решить ваш вопрос.

Что будет если взять микрозайм и не отдать? Последствия займа в МФО